ローン残債が残っている不動産は売却できるの？

住宅ローン支払い中の不動産を所有している場合、「この不動産は今売却してもいいのか？」という疑問が出てくることがあります。

ここでは、ローン残債が残っている不動産の売却について説明します。ローン支払い中の不動産はどのような点に気を付けなければならないのかを知っておきましょう。

まずは抵当権を外せるかどうか確認

ローン返済中の不動産には抵当権が付いている

住宅を購入するときには、金融機関で住宅ローンを組むケースが多いと思います。住宅ローンというのは、購入する住宅を担保にしてお金を借りられるものになります。住宅ローンを組むときには、債権者である金融機関が、その住宅に抵当権を設定します。

もし住宅ローンで借りたお金を返さなかったら、金融機関は住宅に設定した抵当権を実行します。抵当権を実行するとは、住宅を競売にかけるという意味になります。そして、金融機関は、競売で得られた代金から、貸したお金を回収できるしくみになっています。

住宅ローンを返済している間は、住宅には金融機関の抵当権が付いたままになっています。ローンを完済しない限り、抵当権が消えることはありません。ローン返済中の不動産には、必ず抵当権が付いていることになります。

抵当権付きの不動産は売却できない

まだ住宅ローンを返済中だけれど、不動産を売却したいということはよくあります。たとえば、今住んでいる家を売って新しい家を買いたいという場合もあるでしょう。また、住宅ローンの返済が困難になったので、もう家を売ってしまいたいということもあるかもしれません。

ローン返済中の不動産には抵当権が付いていますが、抵当権付きの不動産というのは通常は売却ができません。なぜなら、抵当権付きの不動産は、いつ競売にかけられるかわからない不動産だからです。

そのうち競売にかけられて他人のものになってしまうかもしれない不動産を、敢えて購入する人はいないでしょう。不動産を売却するためには、抵当権を外すことが条件になります。

不動産の抵当権を外せる場合とは？

不動産の抵当権を外して、売却が可能になるのは、次のような場合になります。

①不動産を売却した代金でローン残債を払える場合（通常売却）

不動産を売却して得られる代金よりもローン残債の方が少ない「アンダーローン」の場合には、売却代金でローンを完済することができます。この場合、不動産に付いた抵当権を外して買主に引き渡すことができますから、売却も可能になります。

②任意売却する場合

任意売却は、住宅ローン債権者である金融機関と交渉して抵当権を外してもらう同意を得た上で、不動産を売却する方法です。ローン残債が不動産の売却代金を上回る「オーバーローン」の場合には、①のような通常売却で抵当権を外すことができません。

抵当権を外して不動産を売却したいなら、任意売却するしか方法がないことになります。

任意売却はよく考えて決める

不動産の売却代金でローン残債が払えるアンダーローンの状態なら、問題なく不動産の抵当権を外すことができます。しかし、オーバーローンの場合には、任意売却によらなければ抵当権を外すことができません。

オーバーローンの不動産でも、必ず任意売却ができるわけではなく、金融機関の同意がなかなか得られないこともあります。また、任意売却しても通常はローン残債が残りますから、残ったローンを分割して払っていく必要があります。

任意売却をすれば、ブラックリストに載ってしまうというデメリットもあります。任意売却を考えているなら、専門家に相談しながら決めるようにしましょう。

ローン残債を圧縮する方法を考えておく

不動産売却の前に査定を依頼

ローン返済中の不動産の売却を検討する際には、まず不動産がいくらで売れるのかを把握する必要があります。不動産の売却価格がわかれば、売却代金でローン残債を完済できるかどうかもわかります。

不動産会社に依頼すれば、無料で不動産の査定をしてもらえます。複数の不動産会社に見積もりを依頼することで、売却価格の相場を知ることができ、高く売却してくれる業者を選ぶことも可能になります。

ローン残債を減らすことも大事

不動産の売却を考えているなら、できるだけローン残債を減らした方が安心です。不動産がオーバーローンであれば、任意売却によらなければ売却はできません。ローン残債を減らすことにより、アンダーローンの状態となり、通常売却ができることがあります。

他の金融機関から借入して返済できる？

不動産がオーバーローンでも、売却価格とローン残債との差額を現金で用意すれば、通常売却が可能になります。まとまった現金を用意するために、他の金融機関からの借入を考えることもあるかもしれません。

しかし、住宅ローンを抱えている状態では、他の金融機関からの借入が難しくなってしまいます。結局、借りられるのは高金利の消費者金融のみとなってしまい、返済の負担に苦しむことになりかねませんから、要注意です。

借入するなら親族などからがおすすめ

不動産の売却のために現金を用意したいなら、家族、親戚、友人、知人など身近で信頼できる人から借りるのが安心です。身近でお金を借りられる人がいないようなら、他の方法を検討してみましょう。

住み替えローンなら不動産売却がスムーズに

新しい物件を買うなら住み替えローンが利用できる

ローン残債がある不動産を売却して新しい不動産を購入したい場合には、住み替えローンが利用できることがあります。住み替えローンは、売却する不動産のローン残債と購入する不動産の購入代金を合わせて借入できるローンになります。

住み替えローンを利用できれば、ローン残債を完済できますから、抵当権を外して通常売却することが可能になります。ただし、住み替えローンは、オーバーローンの場合にしか利用できません。アンダーローンの場合には、住宅を売却した代金で旧居の住宅ローンを完済し、新居については新たに住宅ローンを組む必要があります。

住み替えローンの種類

住み替えローンは、通常の住宅ローンと同様、元利均等返済と元金均等返済の2つのタイプに分かれます。

①元利均等返済

毎月元金と利息を合わせて一定の額となるよう支払うタイプのローンです。元利均等返済では、返済開始直後は利息の割合が大きく、元金の割合が小さくなります。残りの返済期間が短くなるほど元金の割合が大きく、利息の割合が小さくなっていきます。

②元金均等返済

毎月返済する元金の額が一定であるタイプのローンです。毎月支払う利息の額は一定ではなく、残りの返済期間が短くなるほど利息は少なくなります。元金均等返済では、元金が早く減るため、元利均等返済よりも総支払利息が少なくなり、総支払額も少なくてすみます。

住み替えローンのメリット・デメリット

オーバーローンの不動産を売却したい場合、住み替えローンを利用すれば現金を用意しなくてもスムーズな売却ができます。ただし、住み替えローンを利用するには、旧居の売却と新居の購入の決済を同日に行わなければならず、タイミングに気を付けなければなりません。

決済のタイミングを合わせるために、安い値段で売却しなければならなくなってしまうこともあります。できるだけ信頼できる業者に依頼し、住み替えをサポートしてもらうのが安心です。

ローン支払い中の不動産でも、売却することは可能です。ただし、ローン残債と売却価格のどちらが大きいかによって、売却の際に注意すべき点が変わってきます。ローン残債の残っている不動産の売却について、不安な点は専門家にぜひご相談ください。

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