相続した不動産は登記せずに売却できる？

不動産を相続したときには相続登記が必要です。
ところで、相続した不動産をすぐに売却する場合でも、相続登記をしなければならないのか疑問に感じる方は多いのではないでしょうか？今回は、相続した不動産を登記せずに売却できるかどうかという疑問にお答えします。

相続した不動産は登記しなくても売却できる？

相続した不動産を売却するケースとは？

相続した不動産を売却する場合、次のようなケースが考えられます。

• 不動産を相続したけれど利用する予定がないケース
• 換価分割による遺産分割を行うケース
• 清算型遺贈が行われる場合

1，不動産を相続したけれど利用する予定がないケース

自分以外に相続人がいない単独相続の場合、被相続人の残した不動産は当然に自分が相続することになります。また、共同相続人がいる場合でも、遺産分割協議により自分が不動産の相続人に決まることがあります。
たとえば、遠方に住んでいる親が亡くなり家を相続したけれど、自分は既に家を購入していて住む予定がないということもあると思います。不動産というのは、持っているだけで維持管理の手間や費用がかかってきます。
不動産を相続しても利用する予定がない場合、売却を検討することは多いはずです。

2，換価分割による遺産分割を行うケース

相続財産と言えるものが被相続人の自宅しかない場合、相続人が何人もいれば、どうやって不動産を分けたらよいのかで悩んでしまいます。不動産を相続人全員で共有する方法もありますが、管理が複雑になってしまうため、あまりおすすめの方法ではありません。
このような場合には、不動産を売却して現金化し、その現金を分ける「換価分割」が有効です。相続人全員が換価分割に合意すれば、売却代金を分配することになります。

3，清算型遺贈が行われる場合

清算型遺贈とは、相続財産を売却した代金を受遺者に分配する形の遺贈になります。たとえば、被相続人が「不動産を売却し、売却代金から諸経費（売却手数料、登録免許税、譲渡所得税等）及び負債を控除した残額をAに遺贈する」といった遺言を残していれば、清算型遺贈ということになります。

清算型遺贈の場合には、遺言執行者が相続不動産の売却手続きを行った上で、受遺者に対して売却代金を渡すことになります。

被相続人名義のまま売却はできない

不動産に関する権利は、民法により、登記していなければ第三者に対して主張（対抗）できないことになっています（177条）。相続不動産を売却する場合、相続人は自らが所有者であることを主張できなければなりませんから、登記上の名義人になっておく必要があります。
また、不動産の登記は実態に即した形になっていなければならず、被相続人から買主へ直接所有権移転登記をすることはできません。つまり、相続不動産を売却するなら、その前提として、相続登記は必須になります。
ちなみに、不動産を法定相続分で相続する場合には、登記をしなくても第三者に対して法定相続分による相続を主張できます。しかし、法定相続の場合でも、不動産を売却するためには、法定相続分で登記しておかなければなりません。
換価分割するケースでは、売却時には相続人全員が法定相続分で不動産を共有していることになりますが、この場合にも相続登記は必要ということです。
清算型遺贈の場合も、相続不動産は一旦相続人に帰属することになるため、相続登記を行った上で買主への所有権移転登記を行います。清算型遺贈では、登記簿上受遺者の名前が出てくることはなく、遺贈や贈与登記が必要になることもありません。必要になるのは、やはり相続登記です。

不動産は相続人に登記変更しておこう！

相続登記をしていなくても売却の依頼はできる

上述のとおり、相続した不動産を売却する場合には、売却の前提として相続登記を行って相続人名義に変更しておく必要があります。ここで、いつまでに相続登記をすればよいのかが気になる方も多いと思います。
不動産を売却するときには、通常、不動産会社（仲介業者）に依頼して買主を探してもらいます。仲介業者に依頼する時点では、必ずしも相続登記が完了している必要はありません。
ただし、買主が見つかった後、売買契約を締結するには、一般的には不動産の名義が相続人名義になっている必要があります。つまり、売買契約を締結するまでには、相続登記を完了しておかなければなりません。

相続登記には時間がかかることがある

相続した不動産を売りに出しても、すぐに買主が現れるかどうかわからないので、買い手が付いてから名義変更をしようと考えることもあると思います。しかし、買主が見つかってから相続登記をしようとしても、すぐに手続きができないケースがあります。
たとえば、相続登記に必要な書類がすぐに揃わないこともあります。相続登記を行うには、相続関係がわかる戸籍謄本一式を揃えておかなければなりません。相続人が多い場合などは、戸籍謄本を取得するだけで何か月もかかってしまうことがあります。
また、相続人は自分だけと思っていても、戸籍謄本を取り寄せてみたら、新たな相続人が出てくるケースもあります。たとえば、子どものいない夫婦の場合、配偶者のほかに兄弟姉妹がいれば相続人となり、兄弟姉妹が亡くなっていても甥・姪まで代襲相続があります。
兄弟姉妹や甥・姪とは付き合いがないことも多く、こうした相続人の同意を得ようとすると、スムーズに手続きが進まない可能性があります。

買主が見つかってからでは遅い

たとえ不動産の買主が見つかっても、相続登記に時間がかかってしまうと、売買契約が締結できず、売却のチャンスを逃してしまいます。買主が見つかってからでは間に合わないことがありますから、相続登記は早い段階ですませておくようにしましょう。

売却するかどうかに関係なく相続登記は早めに行う

相続登記をしなければならない法律上の義務はなく、相続登記には期限もありません。相続した不動産をすぐに売却する予定がないときには、相続登記をしないまま放置してしまいがちです。

相続登記の手続きは、時間が経てば経つほど複雑になってしまいます。相続から何年も経過してから相続登記をする場合には、必要書類が揃わなかったり、次の相続が発生していたりすることが多く、手続きに余計な時間や費用がかかってしまいます。

相続登記はいつか必ずしなければならないものと認識しておき、不動産の相続があったときには、速やかに手続きしておきましょう。

相続登記と不動産売却の流れ

相続した不動産を売却する場合には、一般的な手続きの流れは次のようになります。

1. 遺産分割協議

共同相続人がいる場合には、相続人全員で遺産分割協議を行って、不動産を取得する人を決め、遺産分割協議書を作成します。換価分割を行う場合には、売却代金を相続人間でどのようにして分けるかを決めて遺産分割協議書に記載しておきます。

2. 相続登記

不動産を相続する人が決まったら、法務局で相続登記を行い、相続人名義に変更します。

3. 売却手続き

不動産会社に売却手続きを依頼します。買主が見つかったら手付金を受け取って売買契約を締結します。

4. 残金決済・引き渡し・所有権移転登記

残金決済と同時に物件の引き渡しをし、買主への所有権移転登記を行います。

まとめ

相続した不動産をすぐに売却して手放す場合でも、相続登記は必ずしなければなりません。必要に迫られてから相続登記をしようとしても、手続きが思うように進まないことがあります。
相続登記に期限はありませんが、相続発生後できるだけ速やかに行うようにしましょう。

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