借地権の相続（遺産分割協議）と名義変更の進め方｜評価と売却に関する注意点とは？

借地権とはどんな権利？相続や売却もできる？

借地権とは？

『借地権』とは、建物の所有を目的として他人の土地を借りる権利です。資材置き場や駐車場として土地を借りても、借地権とは言えません。

契約書は、『土地賃貸借契約書』という表題になっているケースが多いですが、その賃貸借が、建物の所有を目的としているものであれば、『借地権』と理解して差し支えありません。

借地権には、民法の特別法である『借地借家法』が優先的に適用されます。借地借家法は、立場的に弱い借主の権利を保護するための法律であり、借主側に強い権利を与えているところが特徴となっています。

借地権は登記されている場合がある

借地権は登記することも可能です。ただし、借地権上の建物を登記していれば、借地権についても第三者に対抗できるので、土地について借地権の登記をする必要性は低いと言えます。実際、土地に借地権が登記されているケースは稀です。

もし、借地権が登記されている場合には、相続発生時に『建物』の相続登記と併せて『土地』の借地権についても相続登記が必要になります。借地権を相続した場合には、登記の有無を確認しておきましょう。

借地権には価値がある！

上で説明したとおり、借地は土地所有者から借りたものにすぎず、契約期間が満了すれば、原則として所有者にへ返すことになっています。そのため、借地権自体には経済的な価値は無いと思われがちです。

しかし、実際は『借地権』には経済的な価値があり、所有権と同じように取り引き（売買）されています。

なぜならば、借地権は、建物が存在する限りずっと更新し続けられるものであり、権利としての価値が高いからです。

ですから、借地権を賃貸のお部屋を借りた場合と同じように考えてしまうのではなく、まずは経済的な価値のあるものとして認識することが大切です。

よく相談のなかで「父が亡くなり借地の建物を相続したので、更地にして地主に返そうと思っていました。」という方がいますが、一度借地権の価値を査定してみることをお勧めしています。

借地権を第三者に『売却』するには地主の承諾が必要

借地権は、建物に付随している権利なので、建物を第三者に譲渡（売却）するときには、借地権もセットで譲渡しなければなりません。

ただし、借地権の譲渡については、地主の承諾を得なければなりません。地主の承諾を得る際には、『承諾料』として借地権価格の１割程度の金銭を払う必要があります。

借地権を『相続』する場合には地主の承諾は不要

建物と一緒に借地権を『相続』する場合には、『譲渡』の場合とは異なり、地主の承諾は不要です。そのため、建物の所有者が亡くなれば、相続人は、当然に借地権を相続することができます。もし、元の借地権者が亡くなったことを理由に、地主に土地の返還を要求されても、応じる必要はありません。

なお、相続人以外の第三者が、借地権付き建物の『遺贈』を受けた場合には、地主の承諾が必要になります。承諾料も払わなければなりません。

借地権付きの建物を建て替える場合には？

借地上の建物の建て替えをするときにも、地主の承諾が必要です。承諾が得られた場合には、地主に建て替え承諾料も払わなければなりません。

建物を相続したケースでは、『相続』については地主の承諾は不要ですが、相続した建物を『建て替える』場合には地主の承諾が必要です。

借地権の相続手続きの流れ

1．借地権の内容を確認する

相続手続きを進めるにあたって、まずは次の方法で借地権の内容を確認しておく必要があります。

• 契約書を探す
• 登記の有無を確認する

契約書を探す

借地権が設定されている場合、通常は土地の賃貸借契約書が存在しているはずです。契約書を探して地代や契約期間などの条件を確認しましょう。

登記の有無を確認する

借地権が登記されている場合、土地の登記事項証明書の「権利部（乙区）」に以下のような登記がされています。法務局で登記事項証明書を取得し、登記の有無や内容を確認しておきましょう。

2．遺産分割協議

相続人が複数いる場合には、相続人全員で遺産分割協議を行って、『誰が借地権付きの建物を相続するか』を決めます。話し合いがまとまったら遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名した上で、実印で押印します。

なお、被相続人が遺言書を残しており、借地権付き建物を相続する人が遺言によって決まる場合には、遺産分割協議は必要ありません。

【借地権がある場合の遺産分割協議書の記載例】

3．土地の所有者に連絡する

上で説明したとおり、相続により法定相続人が借地権を引き継ぐ場合には、地主の承諾は必要ありません。しかし、『借地権を引き継いだ人の氏名』や、『今後は引き継いだ人が地代を払う旨』は、地主に伝えておくようにしましょう。なお、相続により借地権者が変わっても、契約書を作り直す必要はありません。また、地主に承諾料を求められても、応じる義務はありません。

『遺贈』により相続人以外の第三者が借地権を引き継ぐ場合には、地主の承諾が必要です。そのため、第三者への遺贈の場合、通常は承諾料を払わなければなりません。早めに連絡して対処するようにしましょう。もし借地権者が第三者への借地権の移転を承諾してくれない場合には、裁判所に地主の承諾に代わる許可の申立てをすることができます。

4．相続登記（名義変更）

法務局で建物の相続登記を行います。借地権が登記されている場合には、借地権の相続登記も合わせて行います。

借地権は相続税の課税対象になる

相続税が課税されるケースとは？

相続税は、遺産の総額が『基礎控除額』を超える場合に、財産を相続した人に課税されます。基礎控除額は、次の式で計算します。

借地権の評価方法

借地権の評価額は、次の計算式で算出します。

『自用地評価額』とは、土地を自分で使う場合の評価額のことです。地域によって、路線価方式または倍率方式で計算します。

『借地権割合』は、地域によって異なり、路線価図・評価倍率表で確認できます。住宅地の場合、借地権割合は60～70％程度です。

なお、上記は『普通借地権』の評価額の計算式です。『定期借地権』の場合には評価方法は複雑になります。

相続した借地権を売却したい場合には？

借地権付きの建物は売却できる？

借地権の付いた建物も、地主の承諾があれば売却は可能です。借地権付き建物も、買い手がつく可能性は十分あります。

借地権付きの建物の場合、買主は比較的安い地代で土地を使用できますし、土地の固定資産税を負担する必要がありません。更新すれば、土地を長く借りることもできます。通常の土地付き一戸建てと比べて安いので、買主にとってもメリットがあるのです。

売却するには地主に承諾料を払う必要がある

地主から借地権の売却の承諾を得るには、地主に『承諾料』を払わなければなりません。上で説明したとり、承諾料の相場は借地権の評価額の1割です。

借地権の評価額は、相続税を計算するときと同様、【自用地評価額×借地権割合】で計算します。

売却の前提として相続登記（名義変更）が必要

相続した建物は、被相続人名義のまま売却はできません。一旦相続人名義に変更する必要があります。借地権の登記がある場合も同様です。まず相続登記をしてから売却手続きを進めましょう。

地主に買い取ってもらう方法も

相続した借地権付きの建物を手放したい場合、『地主に買い取ってもらう方法』もあります。地主との交渉が必要なので、専門家や不動産会社に相談した方がよいでしょう。

なお、期間満了の場合や、借地権の譲渡の承諾を得られない場合には、借地借家法により、借地権者は地主へ建物買取請求をすることが認められています。

まとめ

相続した建物に借地権が付いている場合、その借地権は地主の承諾なしで相続することができます。ただし、相続した建物を建て替えたり売却したりする場合には、地主の承諾を得なければなりませんので注意しておきましょう。

借地権は登記されているケースもあり、この場合には借地権の相続登記も必要です。もし相続した建物が先代名義のままになっていれば、さらに手続きが複雑になります。借地権付き建物の相続については、登記の専門家である司法書士にご相談ください。

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