抵当権抹消登記がすぐに分かる！手続き方法と必要書類について

住宅ローン完済後に金融機関から「抵当権抹消登記」に必要な書類が送られてきますが、「さて登記手続きはどのように進めればいいのか…」とお悩みの方は多いのではないでしょうか。
実際に「法務局で登記手続きをやったことがない」という方がほとんどですので、それは当然のことです。
この記事では抵当権抹消登記の手続き方法から用意する書類・費用まで、自分でもできるように分かりやすく解説します。これから登記を始める方は参考になさってください。

抵当権抹消登記とは

抵当権抹消登記とは、不動産に付けられた抵当権の登記を抹消する手続きになります。住宅ローンを組んで不動産を購入した方なら、住宅ローン完済後に抵当権抹消登記が必要になります。
この抵当権抹消登記は、法務局に登記申請をおこなうため、登記の専門家である司法書士に依頼をしておこなうのが一般的ですが、自分で手続きをすることも可能です。

住宅ローンを組むと不動産の登記簿に金融機関の抵当権が設定される

抵当権とは、貸したお金の担保として不動産に設定される権利のことです。住宅ローンを組んで住宅購入資金を借りた場合には、対象となる不動産の登記簿に金融機関の抵当権が登記されます。
抵当権を設定した金融機関は、住宅ローンを借りた人がお金を返せなくなった場合、その不動産を競売にかけ、そこから優先的に貸したお金を回収することができるようにするためです。
抵当権設定契約を結ぶときには、金融機関との間で契約書を交わすだけでなく、必ず法務局で抵当権設定登記を行うことになります。
住宅ローンを組んだのは昔のため、忘れている方は多いと思いますが、ご自身のマイホームには抵当権が設定されており、ローンを完済したなら抵当権抹消登記が必要になります。

抵当権の登記を消すのが抵当権抹消登記

抵当権とは住宅ローンの支払いを担保するためのものですから、住宅ローンの支払いが終わると必要がなくなります。つまり、住宅ローンを完済すると、金融機関の抵当権も消滅することになります。
ただし、金融機関の抵当権が消滅しても、抵当権の登記が自動的に削除されるわけではありません。登記簿から抵当権の記載を消すためには、法務局に抵当権の抹消（抵当権抹消登記）を申請する必要があります。

抵当権抹消登記は自分でおこなう必要がある

金融機関は、抵当権設定登記については貸し倒れのリスクを避けるために積極的に手続きを進めてくれます。
一方、抵当権抹消登記をせずに放置しておいても、金融機関にとって不利益になることはありません。そのため、抵当権抹消登記については、金融機関側で積極的に手続きを進めてくれるといったことはありません。
抵当権を抹消するには、金融機関から必要書類を受け取った後、自分で法務局へ行って抹消登記手続きをするか、自分で司法書士を探して抵当権抹消登記を依頼する必要があります。

抵当権抹消登記をせずに放置するとどうなる？

住宅ローンを完済すれば、たとえ抵当権抹消登記が残っていても、実際には抵当権は消滅しています。登記があるからと言って、存在しない権利が発生することはありませんので、抵当権抹消登記をせずに放置しておいても特に問題がないように思うかもしれません。
しかし、抵当権の登記が残っていると、その不動産を取引に利用したいときに障害になってしまいます。抵当権の登記が残った状態では、不動産を売ることができません。また、抵当権の登記があれば、その不動産を担保に新たに借入れをすることもできなくなってしまいます。
時間が経ってから抵当権抹消登記手続きをしようとすれば、必要な書類を紛失してしまい、スムーズに手続きができないことがあります。また、住宅ローンを完済した際に金融機関から受け取る書類の中には、有効期限があり、取り直しが必要になるものもあります。
抵当権を設定していた金融機関が合併して名前が変わっている場合などには、さらに手続きが複雑になってしまいます。こうしたリスクを考えると、抵当権抹消登記の手続きは、住宅ローン完済後、速やかに行うにこしたことはありません。

抵当権抹消登記の手続きは自分でもできる？

抵当権抹消登記は自分でおこなうことが可能です。役所への申請手続きに慣れている方ならご自身で手続きすることはできます。
まず住宅ローンが完済すると抵当権抹消登記に必要な下記の書類が金融機関から郵送されてきます。

さらに抵当権抹消登記申請書のテンプレートをダウンロードして記載例に従い、必要事項を記入します。そして管轄の法務局に、登録税（収入印紙を購入）を支払い、上記の添付書類と一緒に提出します。
具体的な手続きの流れを見ていきましょう。

抵当権抹消登記の手続きの流れ

抵当権抹消登記を行う場合には、次のような手続きの流れになります。

• STEP.01必要書類の準備

  金融機関から必要書類を受け取ります。登記簿上の住所（通常はローン契約時の住所）と現住所が違う場合には、住所変更の登記も必要になるため、住民票（または戸籍附票）を用意します。
  登記簿上の氏名と現在の氏名が違う場合には、氏名変更の登記が必要になりますので、戸籍謄本（または抄本）と本籍の記載のある住民票を用意します。

• STEP.02登記申請書を作成

  登記申請書は、Ａ４横書きで作成します。手書きでもパソコンでもかまいませんが、定められたルールに従って作成する必要があります。

• STEP.03法務局へ提出

  登記申請書及び添付書類を法務局の窓口に直接持ち込むか、郵送で提出します。＊不動産を管轄する法務局に提出します。

• STEP.04登記完了

  登記完了予定日に補正があるかどうかを確認します。また、法務局の担当者が内容の不備について教えてくれます。補正がなければ登記完了となります。申請から完了までは法務局の混雑具合で変わりますが、１週間～２週間ぐらいで手続きは完了します。

抵当権抹消登記の必要書類とは

抵当権抹消登記は、対象となる不動産を管轄する法務局に、登記申請書と添付書類を提出して行います。法務局への提出は、窓口に直接持ち込む以外に、郵送でも可能となっています。
抵当権抹消登記に必要な書類は、以下のようになっています。

登記申請書

法務局で登記申請を行うときには、登記申請書を作成して提出する必要があります。登記申請書の書式や記載例は、法務局のホームページでも参照・ダウンロードできます。ルールに従って作成しなければ法務局では受け付けてもらえないので、注意して作成しましょう。

【参考】
不動産登記の申請書様式について-法務局
＜記載例＞抵当権抹消登記申請書-法務局

登記識別情報または登記済証

登記識別情報または登記済証は、抵当権設定時に抵当権者に交付されるものです。住宅ローン完済時に渡されますので、これを登記申請書に添付して抵当権抹消登記申請を行います。

登記原因証明情報（弁済証書）

住宅ローン完済時に金融機関から渡される抵当権解除証書や弁済証書、抵当権放棄証書などが登記原因証明情報になります。空欄部分があれば自分で埋めなければならないこともあります。

抵当権者の委任状

抵当権抹消登記は、抵当権者と所有者が共同申請するのが原則となっています。抵当権者である金融機関は、登記手続きを委任するための委任状を発行してくれますので、これを使って登記申請を行います。
なお、以前は委任状だけでなく資格証明書（代表者事項証明書）の添付も必要でしたが、平成27年11月以降は、抵当権抹消登記申請書に抵当権者である金融機関の会社法人等番号を記載した場合には、資格証明書の添付は不要となっています。

抵当権抹消登記の費用

抵当権抹消登記に必要な費用は以下のようになります。

登録免許税

抵当権抹消登記の申請時には、不動産1個につき1000円の登録免許税がかかります。土地と建物の両方がある場合には、2000円ということになります。登録免許税は収入印紙で納めます。

書類取り寄せ費用

法務局で代表者事項証明書を取得する必要がある場合には、１通につき600円の交付手数料がかかります。また、住民票または戸籍附票を取得する場合には、１通300円程度（※市区町村によって異なる）の手数料がかかります。

司法書士費用

自分で抵当権抹消登記の手続きをおこなう場合には、手続きにかかる費用は上記の実費のみですが、司法書士に依頼する場合には、司法書士報酬が必要になります。
司法書士報酬は、依頼する事務所によって異なりますが、一般的な費用相場は土地一筆、建物1つの場合、15,000～30,000円（税別）と言われています。

抵当権抹消登記を自分ですると手間や時間がかかる

抵当権抹消登記は、登記申請書を作成しなければならないほか、添付書類の空欄を埋めるなどが必要で、登記手続きに慣れていない人が自分で手続きするとなると思いのほか時間や手間がかかってしまいます。
また、登記申請書と添付書類を揃えて法務局に持ち込む場合、法務局は平日昼間しか開いていませんので、仕事を休まなければならないこともあります。
さらに、せっかく窓口に持って行っても、書類に何らかの不備があれば、登記申請を受け付けてもらえないことがあります。申請し直しのために、何度も法務局に出向かなければならないケースもあります。
自分で抵当権抹消登記をする場合、時間とコストがそれに見合うかを見極めた上でおこなわないと後で後悔することになるかもしれません。

抵当権抹消登記を司法書士に依頼するメリット

抵当権抹消登記を司法書士に依頼すれば、登記申請書の作成や法務局への提出はすべて司法書士が代行することになります。
自分で手間をかけて登記申請書を作成する必要もないですし、仕事を休んで法務局へ出向く必要もありません。
司法書士は手続きに慣れた専門家ですから、スムーズに登記申請が完了します。
また、所有者の登記上の住所と現在の住所が違っている場合には、抵当権抹消登記の前に、住所変更登記が必要になります。
司法書士は、住所変更の手続きなどにも対応しますので、手続きの不安がなくなります。
なお、金融機関から書類を受け取った後に年数が経過していれば、書類を紛失していたり、合併等で抵当権者の名前が変わっていたりすることがあります。このようなケースでは登記手続きも複雑になりますから、司法書士に依頼した方が安心です。

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