離婚時の不動産の譲渡で注意すべき点について

離婚時に夫婦で住んでいた不動産を売却しない場合、夫が家を出て行き妻に不動産を譲渡するようなケースはよくあります。今回は、離婚時の不動産の譲渡で注意すべき点や不動産譲渡にまつわる税金について説明します。

離婚前の不動産譲渡は贈与税や不動産所得税がかかるケースも

離婚時の不動産の譲渡では、譲渡のタイミングに気を付けましょう。離婚届を出す前に譲渡するか、離婚届を出した後で譲渡するかで、課税される税金が変わってきます。

不動産の譲渡を受ける側が注意しておきたいのが、贈与税と不動産取得税です。離婚届を出す前に不動産を譲渡すると、贈与税や不動産取得税がかかってしまうことがあります。

夫婦間でも不動産の譲渡には贈与税が課税される

贈与税は、贈与により無償で財産を譲り受けたときにかかる税金で、１年間に贈与を受けた金額に対して毎年課税が行われます（暦年贈与）。暦年贈与は、贈与額から110万円の基礎控除を差し引いた金額をもとに計算します。贈与額が基礎控除額の110万円以下なら贈与税はかかりません。

夫婦間の財産の受け渡しでも、扶養義務の範囲内であるものを除き、贈与税の課税対象になります。不動産の価格は通常110万円を超えますから、夫婦間の不動産の譲渡でも、基本的に贈与税は課税されます。

不動産の譲渡が離婚時の財産分与なら贈与税は非課税

夫婦間でも不動産の譲渡は贈与税の課税対象となりますが、離婚時に財産分与として行われた不動産の譲渡については、原則として贈与税は課税されません。財産分与というのは、夫婦が婚姻期間中共有していた財産を分けて清算するもので、贈与とは区別されます。

ただし、不動産の譲渡が明らかに財産分与の範囲を超える場合には、超える部分について贈与とみなされ、贈与税を課税されることがあります。なお、慰謝料などの損害賠償金には贈与税は課税されないため、離婚の慰謝料がわりに不動産の譲渡が行われた場合には、贈与税は非課税となります。

離婚が前提でも離婚前に不動産を譲渡すれば贈与税の課税対象に

離婚時の財産分与として不動産を譲渡する場合には、離婚届を出した後に名義変更手続きをする必要があります。財産分与というのは、たとえ離婚前に合意していても、離婚が成立しなければ効果が生じないからです。

法務局で名義変更する場合にも、離婚前には財産分与を原因とする所有権移転登記はできません。離婚前に譲渡の手続きをすれば贈与となってしまい、贈与税が課税されます。

離婚前でも配偶者控除が使えるなら贈与税は課税されない

離婚前の不動産の譲渡でも、贈与税の配偶者控除の適用要件を満たしていれば、2,000万円まで非課税となります。

【配偶者控除の適用要件】

(1) 婚姻期間が20年以上であること

(2) 居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭の贈与であること

(3) 贈与の翌年の３月15日までに不動産に居住し、引き続き居住する見込みであること

贈与税の配偶者控除を受ける場合でも、基礎控除（110万円）分は差し引くことができます。結婚して20年以上経過している夫婦の場合には、離婚前の自宅不動産の譲渡を行っても、不動産の価格が2,110万円までなら贈与税はかからないことになります。

なお、配偶者控除を受けて無税になる場合でも、贈与税の申告は必要です。贈与税の申告の際には、添付書類として、所有権移転登記後の登記事項証明書や贈与契約書が必要になります。贈与税の申告は、贈与の翌年の２月１日から３月15日までの期間中に行わなければなりません。もし申告を忘れると、税負担が大きくなってしまいますから注意しておきましょう。

離婚前の不動産譲渡には不動産取得税が課税される

離婚前の不動産譲渡では、配偶者控除により贈与税が非課税になっても、不動産取得税がかかってしまう点に注意が必要です。不動産取得税とは、不動産を取得した人に都道府県から課税される税金です。不動産取得税の税率は固定資産評価額の４％ですが、当面の間、土地と居住用家屋については３％とする軽減措置が設けられています。

財産分与として離婚後に不動産譲渡を行った場合には、不動産取得税は原則として課税されません。離婚を前提として夫婦間で不動産譲渡を行う場合には、配偶者控除の要件をみたしている場合でも、離婚後に財産分与として譲渡した方が節税になります。

不動産の評価額によっては譲渡所得税が必要に

離婚時の不動産の譲渡では、不動産を譲渡する側に、「譲渡所得税」という税金がかかることがあります。

譲渡所得税は「譲渡所得」があったときにかかる税金

譲渡所得税とは、不動産などの財産の譲渡で得られる「譲渡所得」に着目して課税される税金（所得税・住民税）です。課税の基準となる課税譲渡所得は、次の計算式で計算します。

課税譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

譲渡価額とは不動産の売却等で得られた収入金額、取得費とは不動産を購入等したときの金額、譲渡費用とは譲渡の際にかかった経費になります。特別控除にはいくつか種類があり、居住用財産の譲渡の場合には3,000万円を控除できます。

不動産が値上がりしていれば譲渡所得税の課税対象になる

離婚時の財産分与により不動産を譲渡した場合には、不動産を売却してお金を得たわけではありませんが、譲渡所得税の課税対象になることがあります。譲渡した側に譲渡所得税が課税されるのは、不動産の評価額が購入時よりも上がっているケースです。

不動産が値上がりすれば、保有している間に含み益を得ています。不動産を譲渡した側は、不動産を手ばなすことにより財産分与義務を免れることになり、値上がりした分得をしていると考えられるのです。

3,000万円の特別控除を受けるなら離婚後に譲渡する

自宅を譲渡した場合、譲渡所得税の課税対象になるケースでも、居住用財産の譲渡に該当することになり、3,000万円の特別控除が受けられます。ただし、親子間や夫婦間の譲渡では居住用財産の特別控除は適用されません。

離婚時の不動産の譲渡で譲渡所得税の課税対象になる場合には、離婚届を提出して夫婦の関係を解消してから財産分与の合意をし、譲渡の手続きを行った方がよいでしょう。

登録免許税や固定資産税にも注意しておく

離婚時には、他にも、以下のような税金について意識しておく必要があります。

登録免許税

不動産を譲渡すれば名義変更をしなければなりませんから、法務局で登記手続きをする必要があります。登記手続きの際には、登録免許税がかかります。登録免許税は、贈与の場合でも財産分与の場合でも、固定資産評価額の２％です。

登録免許税は、登記申請する当事者（夫、妻）が共同で負担するものです。実際の負担をどうするかは、離婚協議の際に話し合って決めておきましょう。

固定資産税

不動産の譲渡を受けて所有者になれば、毎年固定資産税を支払う必要があります。固定資産税の納税通知書は、１月１日現在の不動産の所有者のところに届きます。

譲渡した年度分の固定資産税の負担について、離婚協議で定めることもできます。ただし、市町村には元の所有者が払わなければならないため、夫婦間で金銭の受け渡しをして清算する必要があります。

離婚成立前に不動産譲渡にかかる税金総額を把握しておこう！

離婚時に夫婦間で不動産譲渡を行うときには、離婚後に手続きをした方が節税になります。不動産の譲渡でかかる税金については、離婚前に計算して把握しておきましょう。税負担については夫婦で話し合いをし、離婚協議書を作成しておくと安心です。

---

関連する記事はこちら