財産分与で不動産に税金はかかるの？

離婚時に財産分与により不動産を譲渡する場合に気になるのが、税金が課せられるのではないかという点です。ここでは、不動産の財産分与の際にかかる税金や税金を抑える方法について説明します。

財産分与で不動産をもらうと贈与税や不動産取得税はかかる？

贈与税は財産をタダでもらったときにかかる

贈与税は、人から財産を無償で譲り受けたときにかかる税金です。贈与税には年間110万円の基礎控除があるため、110万円を超える贈与を受けると課税されることになります。不動産を譲り受ける場合、不動産の価格は110万円を超えるケースがほとんどですから、贈与税について意識しておく必要があります。

離婚の際の財産分与では原則として贈与税は非課税

離婚時に財産分与を受けると、相手から不動産をタダでもらう形になりますから、「贈与税が課税されるのでは？」という心配があります。財産分与は夫婦の財産の清算を目的として行われるもので、贈与とは性質が違います。つまり、通常の財産分与では、贈与税は非課税となります。

財産の清算の範囲を超えていれば贈与税課税リスクがある

離婚の際の財産分与として行われた不動産の譲渡でも、贈与税が課税されるケースがあります。それは、夫婦の財産の清算の範囲を超える額の財産の受け渡しがあった場合です。

財産分与は婚姻中に夫婦が共同で築いた財産を貢献度に応じて分けるものですから、貢献度やその他の事情を考えても多すぎる場合には、多すぎる部分に贈与税が課されます。さらに、財産分与が贈与税逃れのために行われたのが明らかな場合には、多すぎる部分だけでなく、譲り受けた財産全体に贈与税が課されてしまいます。

どれくらいなら財産分与として多すぎるか明確な基準はない

財産分与では貢献度は夫も妻も同一とされ、財産を折半するのが原則です。だからといって、２分の１を超える財産分与があれば直ちに贈与税が課税されるわけではありません。

具体的にどれくらいの割合なら贈与税が課税されるという明確な基準はなく、あくまでケースバイケースで判断します。たとえば、財産分与が慰謝料も考慮して行われている場合、慰謝料は非課税ですから、多すぎる部分も非課税となります。

清算的財産分与なら不動産取得税も非課税

不動産を無償で譲り受けた場合には、贈与税だけでなく、不動産取得税も課されます。不動産取得税は、都道府県から課税される地方税です。

不動産取得税についても、清算的な財産分与では課税されない場合があります。具体的には、①その不動産が、実質的に夫婦の共有財産（形式的な登記名義は一方に属するが、婚姻中の夫婦の協力により取得された不動産であるため、民法の規定により実質的には夫婦の共有と推定されるもの）であり、かつ、②その財産分与が清算的な意味合いをもつものであれば、不動産取得税はかかりません。

不動産取得税がかかるケースとしては、元々夫婦共有名義であった不動産の一方の持分を財産分与した場合が考えられます。

また、慰謝料代わりに不動産をもらう慰謝料的財産分与や、離婚後扶養の目的で行われる扶養的財産分与の場合にも、不動産取得税は課税される可能性があります。

財産分与で不動産をもらうなら登録免許税と固定資産税に注意

不動産の名義を変更するときに登録免許税がかかる

財産分与で不動産をもらった場合には、所有権移転登記を行って、不動産の名義を変更しなければなりません。法務局で登記申請を行うときには、登録免許税がかかります。財産分与による所有権移転登記にかかる登録免許税は、固定資産評価額の２％です。不動産の固定資産評価額が1,000万円なら、20万円の税金がかかるということです。

登録免許税は、不動産を譲る側ともらう側が共同で負担するものですから、もらう側が必ず全額負担しなければならないわけではありません。離婚時に財産分与について協議するときには、登録免許税の負担をどうするかも決めておきましょう。

不動産の所有者になれば固定資産税がかかる

固定資産税とは、不動産に対して市町村から課せられる税金で、毎年１月１日現在の不動産の所有者が支払義務を負います。財産分与で不動産を譲り受け、不動産の所有者になった場合、翌年以降は固定資産税を支払う必要があります。

財産分与を行った年の固定資産税は、不動産を譲った側が市町村への支払義務を負います。不動産をもらう側がその年の固定資産税を負担するという取り決めも可能ですが、当事者間でお金の受け渡しをする必要があります。

財産分与で不動産を譲った側にも税金がかかることがある

財産分与は譲渡所得税の課税対象になる

不動産を譲渡した人には、譲渡所得税の支払義務が生じることがあります。譲渡所得税とは、財産の譲渡により生じた譲渡所得に対して課税される税金です。不動産の取得時の価格よりも譲渡時の価格が上がっている場合に、譲渡所得税が問題になります。

財産分与による不動産の譲渡でも、不動産の資産価値が上がっていれば、分与した側に譲渡所得税が課税される扱いになっています。譲渡所得税における財産の譲渡は有償か無償かは関係ありません。

また、財産分与では不動産の譲渡が分与義務の消滅という経済的利益を生み出しているため、譲渡所得税の課税対象となることが判例上明確になっています。譲渡所得税がかかる場合には、譲渡を行った翌年の２月16日から３月15日までの間に、確定申告を行う必要があります。譲渡所得が発生していない場合には、確定申告は不要です。

課税譲渡所得の計算方法

課税の対象となる譲渡所得（課税譲渡所得）は、次の計算式で計算します。

課税譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

譲渡価額とは、譲渡時の価格です。不動産を売却したときには売却価格になりますが、財産分与では売却していませんから、査定等で売却価格を知る必要があります。取得費とは、不動産を取得したときの価格です。取得費が不明の場合には、譲渡価額の５％を取得費とすることができます。譲渡費用とは、譲渡の際にかかった経費（登記費用など）になります。

特別控除とは、特例により受けられる控除額です。居住用不動産の譲渡であれば、3,000万円の控除が受けられます（マイホーム特例）。

譲渡所得税の計算方法

不動産の譲渡所得税は、長期譲渡所得か短期譲渡所得かで計算方法が変わります。取得日から譲渡した年の１月１日までの所有期間が５年を超える場合には長期譲渡所得、５年以下の場合には短期譲渡所得となります。それぞれ、譲渡所得税の計算方法は、次のとおりです。

長期譲渡所得税額＝課税長期譲渡所得金額×20％（所得税15％＋住民税５％）

 

短期譲渡所得税額＝課税短期譲渡所得金額×39％（所得税30％＋住民税９％）

※別途、復興特別所得税（所得税額の2.1％）も課税

譲渡所得税の負担を軽減する方法はある？

譲渡所得を計算するとき、3,000万円の特別控除が受けられれば、税金の負担が軽くなります。マイホーム特例は親子間や夫婦間の譲渡には適用されません。3,000万円の特別控除を受けるには、離婚して他人になってから譲渡の手続きをする必要があります。

また、長期譲渡所得は短期譲渡所得より税率が低くなりますが、マイホームの譲渡では、3,000万円控除後の金額について、次のように税率が軽減される特例もあります。

6,000万円以下の部分…14％（所得税10％＋住民税4％）

 

6,000万円を超える部分…20％（所得税15％＋住民税5％）

財産分与により不動産を譲渡する場合、不動産の取得後10年経過してからにした方が、税負担が抑えられることになります。

まとめ

不動産の財産分与では、贈与税や不動産取得税はかかりませんが、登録免許税がかかります。また、不動産をもらった後は、毎年固定資産税の負担が発生します。財産分与で不動産を譲渡する側には、譲渡所得税が課税されることがあります。夫婦間で財産分与について協議するときには、税金についても考慮しておくようにしましょう。

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