相続登記の期限と不動産売却の注意点

相続の際には様々な手続きがありますが、相続手続きには期限が設けられているものもありますので、期限に遅れないように注意しなければなりません。ここでは相続手続きの1つである相続登記の期限や不動産を売却する場合の注意点について説明します。

不動産を相続したら相続登記が必要

相続登記は相続した不動産の名義変更

相続により財産を取得したときには、相続手続きを行う必要があります。相続手続きとは、主に、財産の名義を被相続人から相続人へ変更することです。

不動産を相続したときにも、不動産の名義を変更する必要があります。不動産は法務局で登記されているため、法務局で所有権移転登記を行って所有者名義を変更します。「相続登記」とは、相続を原因とする所有権移転登記のことで、不動産の名義変更手続きになります。

相続登記をする意味とは？

相続登記は、法律上義務付けられているものではありません。しかし、不動産について、自分が持っている権利を登記すれば、対抗力をつけられるというメリットがあります。対抗力とは、第三者に対して自分の権利を主張できる効力のことです。

不動産を所有していても、所有者として登記されていなければ、自らの所有権を第三者に対して主張できません。つまり、登記をしていなければ、不動産を取引に使うことができないことになります。

不動産を所有している場合には、売却したり、借金の担保にしたりすることができます。相続登記をしていなければ、こうした資産活用ができません。たとえ法律上の義務がなくても、不動産を相続したときには、相続登記をして名義を変更しておいた方がよいということです。

相続登記の期限について

相続登記の期限はいつまで？

上にも書いたとおり、相続登記は法律上義務付けられているものではないので、相続登記の期限というのもありません。しかし、相続登記の期限がないからといって、いつまでも相続登記をせずに放置しておくとデメリットになることが多くなります。また、他の相続手続きとの関係で、相続登記を早めに行った方がよいこともあります。

相続登記のタイミングは？

相続した不動産は、相続開始時には相続人全員の共有であるため、遺産分割協議を行って誰が相続するかを決めなければなりません。相続登記は、通常、遺産分割協議が終わってから行います。

遺産分割を行う前でも法定相続分で相続登記をすることはできますが、後日遺産分割をすれば登記し直さなければなりません。余計な手間や費用をかけないためには、遺産分割が終わってから相続登記をした方がよいでしょう。

遺産分割はできれば相続税の申告期限までに終わらせる

遺産分割には、法律上の期限はありません。ただし、相続税の申告が必要なケースでは、相続税の申告期限（相続開始を知ったときから10か月）までに遺産分割を終わらせた方がよいケースが多くなります。

相続税の申告期限までに遺産分割ができていない場合には、法定相続人が法定相続分で相続したものとして申告を行うことになります。遺産分割未了で申告する場合には、配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例など、相続税が安くなる特例を使うことができません。遺産分割がスムーズに進むようなら、相続税の申告期限までに遺産分割を終わらせることで、節税ができます。

相続税の申告期限までに遺産分割が終わらない場合

相続税の申告期限までに遺産分割が終わっていない場合でも、「申告期限後3年以内の分割見込書」を提出したうえで申告期限から3年以内に遺産分割をすれば、特例の適用が受けられます。

遺産分割協議は遅くとも相続開始から3年10ヶ月以内にはした方がよいことになります。相続登記の実質的な期限も同様と考えておいた方がよいでしょう。

相続登記していない不動産に関するデメリット

相続した不動産をすぐに売却するつもりがない場合、手間や費用をかけて相続登記する必要性をあまり感じないかもしれません。しかし、相続登記をしないまま放置していたら、次のような問題が起こることが考えらえます。

相続登記に必要な書類が入手困難になる

相続登記をする際には、被相続人の住民票（除票）または戸籍の附票が必要になります。亡くなった人の住民票の保存期間は5年となっています。また、戸籍が除籍や原戸籍になっている場合、附票の保存期間も5年となっています。

相続開始後5年以上経過してから相続登記をする場合には、亡くなった人の最後の住所が登記簿上の住所と一致することを証明する書類を入手できず、スムーズに手続きができないことがあります。

相続人が高齢になれば遺産分割協議がしにくくなる

相続人が高齢になると、認知症などにより判断能力が低下してしまうことがあります。認知症の人は自らが遺産分割協議に参加することができないので、成年後見人を選任してもらう必要があります。遺産分割協議や相続登記の前提として成年後見人選任の手続きをするだけでも、手間や時間、費用がかかってしまいます。

次の相続が発生することがある

遺産分割協議をしないまま相続人のうちの誰かが亡くなった場合、亡くなった相続人の相続人も含めて遺産分割協議を行わなければなりません。相続に関与する人が増えると、手続きが複雑になるだけでなく、争いになる可能性も高くなってしまいます。

相続人の債権者が不動産の持ち分を差押えする可能性もある

相続人の中に借金をしている人がいる場合、借金の債権者は代位登記という形で相続人の代わりに法定相続分での登記をし、その相続人の持ち分を差押えすることができます。不動産の持ち分の差押えがあると、借金を返さない限り、他の相続人名義に変更することが困難になってしまいます。

相続した不動産を売却する場合の注意点

不動産売却の前提として相続登記が必要

不動産を売却するためには、自らが所有者として登記されていることが前提になります。相続した不動産をすぐに売却する場合でも、まず相続登記をして自分名義にしたうえで、売却手続きを行わなければなりません。

不動産がすぐに売れるかどうかわからないので、買い手がついてから相続登記をしようと考えることもあると思います。しかし、売買契約を締結するときには相続登記が完了していなければなりません。相続登記には時間がかかることもありますので、先に相続登記をしておいた方がスムーズです。

相続した不動産の売却は3年10か月以内がおすすめ

不動産を売却した場合には、売却代金から取得費・譲渡費用を差し引いた譲渡益（譲渡所得）に対して譲渡所得税が課税されます。被相続人が古くから所有している不動産の場合、譲渡所得税の課税対象となるケースが多くなります。譲渡所得税がかかる場合には、確定申告して納税を行わなければなりません。

相続税のかかるケースでは、相続税の申告期限から3年以内に売却すれば、相続税額の一部を取得費に加算し、譲渡益を抑えて節税することができます。相続した不動産を売却するなら、相続開始から3年10か月以内にするとメリットになることがあります。

相続登記の期限はありませんが、相続登記をしないまま放置しておくと、売却などのため登記する必要性が生じたとき、スムーズに手続きできなくなってしまう可能性があります。相続した不動産を保有する場合も売却する場合も、できるだけ速やかに相続登記をすませるようにしましょう。

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