相続した土地を売却する際の諸費用について

土地を相続したけれど、使わないので売却したいというケースは多いと思います。不動産を売却するときには、税金をはじめ、様々な費用がかかります。ここでは、相続した土地を売却する際にかかる費用について説明します。

土地を相続したら登記費用がかかる

売却の前提として相続登記が必要

不動産の所有者などの情報は法務局で登記されているため、相続により不動産の名義が変わったときには、相続登記を行って名義変更する必要があります。

相続した土地を売却する場合でも、相続登記は必要です。被相続人名義のまま土地を売却することはできませんので、売却の前提として、相続人名義に変更する必要があります。

相続登記の際にかかる登録免許税

法務局で登記申請をするときには、登録免許税を納付しなければなりません。相続登記の登録免許税は、不動産の固定資産評価額の0.4％になります。

たとえば、相続によりした土地の固定資産評価額が5000万円の場合、登録免許税額は

5000万円×0.004＝20万円

となります。

必要書類の取得費用もかかる

相続登記を行う前提として、相続関係がわかる戸籍謄本一式を役所から取り寄せなければなりません。このときに、戸籍謄本については1通450円、除籍または改製原戸籍謄本については1通750円の取得費用がかかります。

このほかに、被相続人の住民票（除票）の取得費用（1通300円程度）や、物件を確認するための不動産登記事項証明書の取得費用（1通600円程度）などもかかってきます。

手続きを司法書士に依頼した場合

相続登記の手続きは、司法書士に依頼することができます。司法書士に相続登記手続きを依頼すれば、必要書類の取り寄せから法務局での登記申請まで任せることが可能です。

司法書士に相続登記を依頼した場合には、登録免許税や必要書類の取得費用以外に、司法書士の報酬もかかります。相続登記の司法書士報酬は依頼する事務所によって変わりますが、10万円程度が相場となっています。

相続した土地を売却したら譲渡所得税がかかる

相続した土地で売却益が発生したら課税される

譲渡所得税とは、不動産を譲渡することにより発生する利益（譲渡所得）に課税される税金です。相続した土地を売却した場合に、譲渡所得が発生していれば、譲渡所得税が課税されます。譲渡所得は、次の計算式で算出します。

収入金額 － (取得費＋譲渡費用)－特別控除額＝課税譲渡所得金額

譲渡所得税は所有期間によって税率が変わりますが、相続した土地の場合には被相続人の所有期間を引き継ぐため、長期譲渡所得となるケースが多くなります。

相続した土地の取得費

譲渡所得税における「取得費」とは、不動産を取得したときにかかった費用です。相続した不動産の場合には、被相続人が不動産を購入したときの代金が取得費になります。

被相続人が古くから所有している土地の場合、購入代金がわからないケースも多いと思います。この場合には、土地を売却した金額の5％を取得費とすることができます。

なお、相続税の申告期限から3年以内に相続した土地を売却した場合には、かかった相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。

譲渡費用とは

譲渡所得税における「譲渡費用」とは、仲介手数料や収入印紙代など、土地を売却する際にかかった経費になります。

特別控除とは

譲渡所得税の特別控除としては、居住用財産を売却した場合の3000万円の特別控除（マイホーム特例）が代表的です。居住用財産を相続人が相続した場合にも、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」により、要件をみたせば3000万円の特別控除が受けられます。

不動産の売却前に相続税を確認！

相続した土地を売却しても相続税はかかる

相続により財産を取得したときには、相続税の課税対象になります。相続税の課税時期は、相続により財産を取得したとき（被相続人が亡くなったとき）ですから、相続した土地をすぐに売却しても、相続税の課税には影響がありません。

相続財産が基礎控除額以下の場合相続税はかからない

相続税は、遺産の額から基礎控除額を差し引いた額（課税遺産総額）に課税されます。そのため、土地を含めた遺産の額が基礎控除額以下の場合には、相続税はかかりません。

基礎控除額とは、次の計算式で算出される額になります。

基礎控除額＝3000万円＋600万円×法定相続人の数

相続税がかかる場合には、相続開始を知ったときから10か月以内に申告の手続きをしなければなりません。相続が発生したら、相続財産を速やかに調査し、相続税の課税の有無を確認する必要があります。

相続税における土地の評価方法

相続税を計算する前提として、土地をどう評価するかという問題があります。宅地の場合、路線価が設定されている宅地では路線価方式、それ以外の宅地では倍率方式で計算します。

土地の相続税評価額のおおよその目安は、固定資産評価額の1.14倍で、通常、売却価格よりは低くなります。土地の評価方法は複雑なため、正確な評価額を出すには、税理士に相談するようにしましょう。

相続税の計算方法

相続税計算の流れは、大まかには次のようになります。

①課税価格の合計額を出す

本来の相続財産に、生命保険金などのみなし財産、相続開始前3年以内の生前贈与などを加算し、非課税財産や債務・葬式費用を控除して、「課税価格の合計額」を出します。

②課税遺産総額を出す

課税価格の合計額から基礎控除額を控除して、「課税遺産総額」を出します。課税遺産総額に相続税が課税されることになります。

③相続税の総額を出す

課税遺産総額を法定相続人が法定相続分で取得したものと仮定し、各相続人の仮の相続額に税率をかけて仮の相続税額を出します。仮の相続税額を合計して、「相続税の総額」を出します。

④実際の相続税額を出す

相続税の総額を、実際に相続財産を取得した人だけで取得した割合に応じて分け、それぞれの人の相続税額を出します。

相続税を抑えるための方法とは？

小規模宅地等の特例で土地の評価額が下がる

相続した土地が自宅や事業用店舗の敷地である場合、要件をみたせば、「小規模宅地等の特例」の適用を受けることができます。たとえば、自宅の敷地の場合、小規模宅地等の特例を適用すれば、330平方メートルまでが80％減額になりますから、相続税額がゼロになるケースも多くなります。

ただし、遺産分割が終わっていない場合には、小規模宅地等の特例が受けられません。特例の適用を受けるなら、相続税の申告期限までに遺産分割を終わらせるか、延長の手続きをして申告期限から3年以内に遺産分割を終わらせる必要があります。

特例の適用を受けるなら申告期限後に売却

相続税の申告期限までに遺産分割が終わっていても、相続した土地を焦って売却すると、小規模宅地等の特例が受けられなくなってしまうことがあります。小規模宅地等の特例の適用を受けるには、土地を取得した人（配偶者を除く）が相続税の申告期限まで土地を保有している必要があるからです。

小規模宅地等の特例の要件をみたしている場合には、相続税の申告期限を待ってから土地を売却した方が安心です。

相続した土地を売却する際には、通常の不動産売却でかかる費用以外に、相続登記の費用がかかります。また、相続した土地をすぐに売却する場合でも、相続税の課税は免れません。相続した土地の売却は、専門家に相談し、費用や税金を抑えるためのアドバイスを受けながら進めるのがおすすめです。

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