登記の名義変更は自分でもできる？期間・費用・必要書類について解説

登記の名義変更とは

不動産登記における名義変更とは、法務局に登記されている不動産の名義を変更する手続きのことです。通常、登記の名義変更が必要になるのは、不動産の所有権が他の人に移転したときで、その際におこなう登記を「所有権移転登記」といいます。

なお、不動産の所有者が変わるわけではないけれど、結婚などで氏名が変わることで、不動産の所有者の名義が変わることもあります。この場合には、所有権移転登記ではなく、「登記名義人表示変更登記」を行うことになります。

以下、登記の名義変更とは、所有権移転登記という前提で説明します。

登記変更は自分でもできる？

登記の変更は、自分でも行うことは可能です。登記手続きは管轄の法務局でおこないますが、法務局は個人の申請にも対応してくれます。また、相談員を置いているところもありますので、手続き方法について分からない点があればアドバイスしてくれます。

このように、法務局は自分で登記をしたい人をサポートしてくれますが、書類を集めて申請までは自身でおこなわなくてはなりません。登記変更は役所での必要書類の収集、法的書類作成、法務局への登記申請、補正など、以外に手間がかかります。

登記変更を自分でやるメリット・デメリット

	自分でやる場合	司法書士に依頼
費用面	◯ 実費のみで手続きできる	☓ 報酬が発生する （5～10万円）
手間	☓ 日中に役所・法務局に行く必要がある	◯ 専門家なので慣れている
スピード	△ 書類取得・申請書作成に時間がかかる	◯ 最短で手続きが完了する
正確性	△ 適切にできないこともある	◯ 確実に手続きが完了する

「時間に余裕がある」「役所の手続きに慣れている」という方は自分でも手続きは可能ですが、そうでなければ、簡単にはいかないかもしれません。登記変更は事案によっては難易度が高いケースもあります。

「難しい手続きは自分でやりたくない」という場合は、司法書士など専門家に依頼するのが確実です。

登記の名義変更にかかる費用は？

不動産の所有権は、様々な理由により移転します。一口に所有権移転登記と言っても、登記原因（売買、贈与、相続など）によって、登記申請書の書き方や添付書類など、手続き方法が変わってきます。そのため、手続きにかかる費用も、登記原因が変われば変わってくることになります。

登記の際にかかる費用の種類は、以下のとおりです。

• 登録免許税
• 必要書類の取得費
• 司法書士報酬
• その他、実費

登録免許税

登記の名義変更を行うときには、登録免許税を支払う必要があります。登録免許税は、法務局で登記申請を行う際にかかる国税で、登記申請書に収入印紙を貼付して納めます。

登録免許税は、課税標準額に税率をかけて計算します。所有権移転登記の場合には、課税標準は不動産の固定資産税評価額になり、税率は登記原因によって異なります。

主な登記原因について、税率は次のようになっています。

売買：1000分の20
（※ただし、土地については現在1,000分の15、住宅用家屋については1000分の3の軽減税率を適用）

贈与：1000分の20

相続：1000分の4

必要書類の取得費

名義変更の際には、申請書類とともに添付書類を提出します。添付する書類は、主に役所や法務局で取得するものになりますが、取得する際に以下の費用がかかります。

項目	費用	取得場所
戸籍謄本	１通　450円	市区町村役場
除籍謄本	１通　750円	市区町村役場
改製原戸籍	１通　750円	市区町村役場
戸籍の附票	１通　300円	市区町村役場
住民票	１通　300円	市区町村役場
印鑑証明	１通　300円	市区町村役場
固定資産評価証明書	１通　300円	市区町村役場
登記簿謄本（全部事項証明書）	１通　600円	法務局

司法書士報酬

登記申請は、登記手続きの専門家である司法書士に代行してもらうことができます。司法書士に登記手続きを依頼する場合には、司法書士報酬がかかります。

司法書士報酬は、登記原因によって変わるだけでなく、依頼する事務所によっても変わってきます。また、案件の複雑さによって司法書士報酬は変わりますが、１件あたりの相場は５万円～２０万円程度になります。

その他、実費

自分で登記申請をする際には、市区町村役場での必要書類の取得、管轄の法務局への書類提出をおこないますが、その際の交通費などが別途かかります。

また、司法書士に依頼した場合も必要書類の発行手数料、取り寄せ時の郵便代などの実費が必要になります。

登記変更に要する期間

登記申請前の必要書類の準備

登記申請書は定められた添付書類をつけて提出しなければなりません。その添付書類をそろえるのに時間がかかることがあります。

たとえば、住民票、印鑑証明書、固定資産評価証明書などは役所で取得しなければなりません。遠方の役所の場合には、郵送のための時間もかかってしまいます。

また、相続を原因とする所有権移転登記（相続登記）を行う場合には、遺産分割協議書が必要になることもあり、こうした書類を作成する時間が必要になることもあります。複雑な登記変更の場合、集めなければならない書類の数も多くなり、登記申請書を提出するまでに何ヶ月もかかってしまうケースもあります。

申請から手続きが完了するまで（１～２週間）

登記の名義変更は、法務局へ行けばその場で完了するわけではありません。登記申請書を提出した後、登記官の審査を受け、問題がなければ登記完了となります。

もし書類に不備があれば、補正を要求されます。担当者と電話でのやり取りや実際に足を運ぶ必要が出てきますので、さらに時間がかかります。

登記申請書を提出してから登記完了までは、法務局の混雑状況によって変わりますが、スムーズに進んだ場合でも1～2週間程度かかります。補正が2，3回入った場合には、通常の2，3倍以上の期間がかかると考えておいたほうが良いでしょう。

登記変更に必要な書類

登記原因証明情報

登記の原因となった事実や法律行為（契約など）のほか、これにもとづき所有権が移転したことを証明するものです。売買の場合には売買契約書、贈与の場合には贈与契約書などになります。相続の場合には、戸籍（除籍・原戸籍含む）謄本や遺産分割協議書などが登記原因証明情報になります。

登記原因証明情報としては、上記のような契約書の原本を提出する以外に、必要事項を記載して当事者が記名押印した報告形式のものを用いることもできます。

登記識別情報

平成17年の不動産登記法以前は、所有権移転登記申請の際に登記済証（権利証）を添付していました。しかし、現在は、登記識別情報と呼ばれる12桁の数字と記号の組み合わせが権利証のかわりとなっています。登記申請時には、通常、登記識別情報通知書のコピーを添付します。

住民票

所有権移転登記では、新しい所有者の住民票の添付が必要になります。 （世帯全員、全部記載のもの）

印鑑証明書

所有権移転登記により名義を失う側の人については、間違いなく本人の意思であることの確認のため、印鑑証明書の添付が必要になります。印鑑証明書は、市区町村役場で3ヶ月以内に発行されたものでなければなりません。

代理権限証書

代理権を証する書面で、委任状のことになります。相続登記を相続人の代表者に任せる場合や、登記手続きを司法書士に依頼する場合には、委任状を添付します。

固定資産評価証明書

登録免許税の計算のために必要となるので、不動産の所在地の市区町村役場で取得します。なお、法務局によっては、固定資産評価証明書のかわりに、市区町村から送付された固定資産税・都市計画税（土地・家屋）納税通知書の課税明細書の写しを提出できる場合があります。

相続登記の必要書類はケースによって変わる

所有権移転登記の原則的な必要書類は上記のとおりですが、具体的に必要になる書類はケースによって変わります。たとえば、相続登記では、①法定相続分で登記する場合、②遺産分割協議により登記する場合、③遺言がある場合で、添付書類が変わってきます。

法定相続分で登記する場合には、登記原因証明情報としては戸籍謄本等だけでかまいませんが、遺産分割協議による場合には遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書が、遺言がある場合には遺言書が必要になります。なお、遺言がある場合には、遺言執行者が選任されているケースとそうでないケースで添付書類は変わります。

相続登記の添付書類を省略できる「法定相続情報証明制度」

平成29年より、相続登記においては、法務局に「法定相続情報一覧図」の保管を申し出れば、法定相続証明の交付を受けて、戸籍謄本等のかわりに添付できるようになりました。

法定相続情報一覧図とは、被相続人と法定相続人との関係を一覧化した図のことです。法定相続情報証明制度を利用すれば、複数の法務局に相続登記を申請する場合、その都度戸籍謄本一式を提出する手間を省くことができます。

参照：法定相続情報証明制度の具体的な手続について：法務局

まとめ

登記変更をするときには、登記原因により、かかる期間や費用は変わってきます。また、名義変更の際に必要な書類は複雑でわかりにくいため、慣れない方が準備をすると、添付書類を間違えて余計に時間がかかってしまうこともあります。

登記手続きは自分でもできますが、「名義変更が複雑なケース」や「自信がない」「忙しい」という方は司法書士に依頼するのが安心です。登記のことでお困りなら「はやみず総合事務所」にお気軽にご相談ください。

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