相続不動産売却代理、代行業務

相続不動産の売却はお任せください！

家族が亡くなったときに、不動産を相続するケースが多いはずです。
「住むつもりがない」「現金に換えたい」などの事情から、相続した不動産をすぐに売却したいと考える方もいらっしゃると思います。
相続手続きはただでさえ面倒なものですが、不動産の売却も行うとなると、さらに複雑になってしまいます。
不動産の売却には税金や登記の問題も絡んできますので、どこに相談したらよいかわからないという方も多いのではないでしょうか？
司法書士「はやみず総合事務所」では、不動産の相続から売却まで、丸ごとお手伝いしております。
他の専門家とも連携し、相続不動産の売却に必要な手続きはすべてサポートいたしますので、安心しておまかせください。

相続した不動産売却に必要な手続きとは

亡くなった人の名義のまま不動産売却はできません。
相続不動産の売却では、まず法務局で相続登記を行って不動産を相続人名義に変更し、売却手続きを行う必要があります。大まかな流れは次のようになります。

(1) 相続登記

通常、遺言がある場合には遺言により、遺言がない場合には遺産分割協議により不動産を相続する人が決まりますので、不動産を相続する人の名義に変更する登記を行います。
なお、換価分割といって不動産の売却代金を相続人で分ける形で遺産分割を行う場合には、原則として相続人全員の共有名義に変更してから売却することになりますが、便宜上相続人の代表者名義に変更してから売却手続きを行う方法もあります。

(2) 売却手続きの依頼

複数の不動産仲介業者に査定をしてもらい、査定価格を参考に業者を決めて売却手続きを依頼します。

(3) 売買契約の締結

買主が見つかったら、売買契約を締結します。

(4) 決済、引渡、所有権移転登記

売買代金の決済と同時に引渡をし、所有権移転登記を行います。

(5) 売買代金の分配

換価分割の場合には、遺産分割協議の内容に従って、売買代金を分配します。

(6) 確定申告

売却益が発生した場合には、譲渡所得税が課税されるため、確定申告を行って納税する必要があります。

不動産の相続と売却で揉めないための遺産分割

遺産分割の際、めぼしい財産が不動産しかないケースでは、話し合いが難航してしまいがちです。
不動産は簡単に分けられませんので、相続人のうち1人が不動産を相続すると、他の相続人が相続するものがなくなってしまいます。
不動産を共有名義にすれば、不動産を処分するにも共有者全員の合意が必要になるなど、面倒なことになります。
1人が不動産を相続し、他の相続人に代償金を払う「代償分割」という方法もありますが、代償金を現金で用意できなければ困難です。
相続不動産を売却して売却代金を相続人で分配する「換価分割」なら遺産分割がスムーズにできる可能性があります。ただし、換価分割の際には登記上の問題や税金面の問題がありますので、十分注意が必要です。
また、相続不動産が複数あるケースでも、遺産分割や売却の際に問題が起こりがちです。たとえば、遺産分割では不動産の時価に従って公平に分配が行われても、相続した不動産を売却する際にかかる譲渡所得税に違いがあり、手元に残る金額に大きな差が出るケースもあります。
不動産の相続と売却では、トラブルになる可能性が高くなっています。事前に専門家に相談したうえで手続きを進めることが肝心です。

相続と売却は登記を速やかにおこなうことが大切

不動産を相続した場合には、法務局で相続登記を行って、不動産の名義変更をする必要があります。
ちなみに、相続登記というのは法律上義務付けられているものではなく、相続登記をしなくても罰則などはありません。
相続登記を行うとなると、登録免許税や司法書士費用もかかりますので、相続登記をせずに放置してしまうということもあると思います。
しかし、相続が発生しているにもかかわらず、相続登記をしないことには様々なデメリットがあります。
たとえば、相続した不動産を事実上占有しているのが自分だけだとしても、他に相続人がいる場合には、遺産分割協議を行ったうえで相続登記をしなければ、自由に売却することもできません。
相続人は自分1人だけだから安心と思っていても、戸籍を取り寄せて調べてみると他の相続人が出てくるケースは珍しくありません。油断せずきちんと手続きすることが大切です。
また、法定相続分どおりの相続登記であれば遺産分割協議書がなくてもできますので、相続登記をせずに放置していれば、他の相続人が勝手に相続登記をしてしまう可能性があります。
そうなると、他の相続人が相続登記をしたうえで持分を売却したり、持分を担保にお金を借りたりする可能性もありますので要注意です。
さらに、相続登記をせずに放置していると、やがて次の相続が起こり、登記をしようと思ったときに相続人が増えて手続きが複雑になってしまうこともあります。
相続した不動産を売却する場合にも、まず、相続登記を行わなければなりません。
不動産の相続が発生したら、遺産分割協議などの必要な相続手続きを行い、速やかに相続登記をすませるようにしましょう。

相続した不動産を売却する際にかかる税金とは（所得税、消費税）

相続した不動産を売却するときには、次のような税金がかかります。

登録免許税

登録免許税は、法務局で登記申請をするときにかかる税金で、収入印紙で納めます。
相続登記をするときに固定資産評価額の0.4％の登録免許税がかかります。
なお、売却により所有権移転登記をするときの登録免許税は、通常、買主側が負担します。

印紙税

不動産の売買契約書を交わすときに、収入印紙を貼って印紙税を納める必要があります。
印紙税の金額は、売買金額によって変わってきます。

消費税

土地や居住用建物の売買では消費税はかかりません。ただし、不動産仲介会社に支払う仲介手数料には消費税がかかりますので、消費税を上乗せした金額を支払います。

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産の売却によって譲渡所得が発生している場合に課税される所得税及び住民税のことです。譲渡所得税が課税される場合には、確定申告を行って納税する必要があります。
譲渡所得は、不動産の売却代金から必要経費（取得費及び譲渡費用）を差し引きしたものになります。なお、相続により取得した不動産を、相続税の申告期限から3年を経過する日までに譲渡した場合には、相続税額のうち一定額を取得費に加算できる特例があります。
譲渡所得税は、不動産の所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わってきます。ただし、相続不動産の場合には、被相続人がその不動産を取得した日から所有期間を計算します。
譲渡所得税は①～③の税金と違い、売却のタイミングによって節税も可能です。相続不動産を売却するときには、税理士等の専門家に相談するのがおすすめです。

相続不動産売却の特例とは

国では譲渡所得税について以下のような特例や控除を設けており、譲渡所得が発生する場合でも税金の負担を抑えられる場合があります。
相続不動産を売却するときには、利用できる特例等がないかを確認しておきましょう。

居住用財産の譲渡所得の3000万円特別控除

マイホーム特例とも呼ばれるもので、居住用の不動産を譲渡した場合に、一定の要件をみたすことにより、譲渡所得から3000万円を控除することができるという特例です。

空き家の譲渡所得の3000万円特別控除

マイホーム特例を相続不動産にまで拡大させたものです。
相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人が居住していた不動産（空き家）を譲渡した場合に、一定の要件をみたすことにより、譲渡所得から3000万円を控除できます。
建築日が昭和56年5月31日以前の建物が対象となり、建物を解体して敷地のみを譲渡するか、建物について耐震基準をみたしていない場合には耐震リフォームをしてから譲渡する必要があります。
なお、自治体によっては、空き家の解体に補助金が利用できるケースがあります。

取得費加算の特例

相続により取得した不動産を相続税の申告期限から3年を経過する日までに譲渡した場合に、相続税額のうち一定金額を取得費に加算して譲渡所得を計算できる特例になります。

長期譲渡所得の軽減税率の特例

所有期間が10年を超えている居住用財産（※所有期間は相続の場合被相続人の取得日から計算）について、長期譲渡所得の税率を通常の税率よりも軽減するものになります。

こんな方はご相談ください。

相続不動産の売却は大変!?

不動産の「売却」と一言で言っても、相続人の方が最終的に売却代金を手にするまでには、下記のようにいくつもの手続きを踏まなければなりません。

当事務所がまるごとお引き受けいたします!

当事務所では、依頼者の代理人として、これらの煩雑な手続きを一括して処理するサービス(不動産売却代理業務)を承っております。
「相続した不動産を売りたいけど誰に頼めばいいか分からない」という方は、是非ご相談ください。
不動産取引のエキスパートである司法書士が、ひとつひとつのステップごとに、丁寧にご説明・ご報告させていただきながら手続きをすすめていきます。
また、不動産売却には様々な専門的知識が必要となりますので、土地家屋調査士や税理士などの各種専門家とも連携し、大切な不動産の売却を全力でサポートさせていただきます。

相続した不動産を売却したほうが良い場合

ケース1 ～遺産が不動産のみで相続人が複数いる場合～

T様は昨年お父様を亡くされました。実家の土地と建物は、お父様の名義になっていましたが、預貯金やなどの金融資産はほとんどありませんでした。相続人はT様を含めて子供が3人でした。

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ケース2 ～使う予定のない不動産を相続した場合～

相続した不動産を活用する予定がない場合は、売却して現金化することで、生活費などに充てることもできますし、将来に備えて貯蓄することも可能となります。

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ケース3 ～相続税を納税するために現金が必要な場合～

相続した不動産が現金化されるまでには、様々な手続きが必要となり、時間もかかります。
よって、相続税の納税資金を確保する必要がある場合には、速やかに売却活動を開始することをおすすめします。

よくあるご質問

相続した不動産の売却を司法書士に依頼するメリットは何ですか？

相続した不動産を売却するには、その前提として相続登記が必要になります。司法書士は登記の専門家ですから、相続登記を含めた売却手続きをトータルに任せられるというメリットがあります。 不動産の買い手が見つかっても、相続登記ができていなければ、売買契約を締結することができません。司法書士に依頼すれば、相続登記に必要な書類を速やかに揃えて登記手続きができます。実際の売却は不動産会社が行いますが、不動産会社との連携もスムーズですので、スピーディーに売却手続きが完了します。 司法書士に依頼すれば、不動産の売却以外の相続手続きも任せることができます。司法書士に相続手続きを依頼した場合でも、税務上の問題は税理士と連携して解決しますので、安心して必要な手続きをすませることができます。

相続した不動産を売却するのは、どのようなケースですか？

相続した不動産を売却するケースとしては、主に、次の2つが考えられます。

①相続手続きが終わった後売却するケース
他に相続人がおらず1人で不動産を相続した後、または遺産分割により不動産を相続した後に、その不動産を売却するケースです。

②遺産分割のために売却するケース
相続財産として不動産しかないけれど、相続人が複数いる場合には、不動産をどう分けるかが問題になります。このような場合には、不動産を売却して売却代金を分ける形の遺産分割（換価分割）を行うことで解決できることがあります。

田舎の親が亡くなり、家を相続しました。今のところその家に住む予定はありません。遠方で売却するのも面倒なのでそのままにしていますが、やはり売却した方がいいのでしょうか？

不動産を保有していると、たとえ住んでいるのでなくても、固定資産税がかかり、負担が発生します。また、空き家のまま放置していると、年数が経過するにつれ価値が下がり、売却したくなったときにもあまり良い値段で売れなくなってしまいます。相続した不動産に住む予定がないのであれば、早めに売却して現金化すれば、売却代金を生活費に充てることもできます。
不動産の売却を専門の業者や専門家に依頼すれば、遠方の不動産の売却もサポートしてもらえます。売却のために何度も現地に行かなければならないということはありませんので、手間を省いて不動産を現金化できます。

同居していた父が亡くなりましたが、自宅以外にほとんど財産はありません。私は自宅に住み続けたいのですが、相続人として、自分以外に他の兄弟がいます。自宅は相続人全員の共有にするか売却するかしなければならないのでしょうか？

相続財産の不動産に、相続人の1人が住み続けたい場合には、「代償分割」という方法があります。代償分割とは、特定の相続人が不動産の現物を取得し、不動産を取得した相続人から他の相続人に、相続分に相当する現金（代償金）を支払う方法です。
ただし、代償分割をする場合には、代償金に充てるための現金を用意しなければなりません。手元に現金がなく、代償金を分割払いせざるを得ない場合には、他の相続人の同意が得られないこともあります。
また、代償分割することには合意していても、不動産をどう評価するかで相続人全員が合意することができず、スムーズに遺産分割協議が進まない可能性もあります。実際に代償分割をする場合には、専門家のアドバイスを受けながら進めるのが安心です。

相続財産として、不動産以外にはほとんどありません。相続不動産を売却して売却代金を分けるのと、相続人の1人が不動産を取得し代償金を支払うのとでは、どちらがメリットがありますか？

相続財産の不動産を売却して売却代金を分ける「換価分割」では、不動産会社に支払う仲介手数料など売却のための費用がかかってしまうため、相続人が取得できる現金がその分減ってしまいます。「代償分割」の方が、代償金を受け取る側の人にとっては、現金を多くを受け取れるというメリットがあります。
また、代償分割により、被相続人と同居していた相続人が自宅を相続すれば、小規模宅地等の特例の適用が受けられ、相続税の計算における自宅の評価額を大きく下げられるケースがあります。この場合、相続税の負担が軽くなります。
以上のように、一般には、代償分割が可能であれば、換価分割よりも代償分割の方が、メリットがあるケースが多くなっています。
ただし、相続においては他にもいろいろな問題が関係してきますから、一概には言えません。遺産分割する前に、具体的な内容を専門家に見てもらい、アドバイスを受けるのがおすすめです。

親が亡くなり、兄弟で不動産を相続することになりました。相続した不動産の売却を考えていますが、手続きはどのような流れになりますか？

相続した不動産の売却の流れは、一般には、次のようになります。

1. 相続人調査

亡くなった人が所有していた不動産は、遺産分割協議が終わるまでは相続人全員の共有となります。まず、戸籍謄本等を集めて相続人調査を行い、法定相続人を確定する必要があります。相続人がわかっている場合にも、戸籍謄本等は手続きに必要ですから、必ず収集しなければなりません。

2. 遺産分割協議

相続人が確定したら、相続人全員で遺産分割協議を行います。不動産を売却して遺産分割したい場合には、相続人全員が合意する必要があります。売却の合意ができたら、いつ、どのような形で売却するか、代金はどのような割合で分配するかなどについても、遺産分割協議書に明記しておきます。

3. 相続登記

亡くなった人の名義のまま不動産を売却することはできないため、売却する前に相続登記を行う必要があります。相続登記は、不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。
なお、法定相続人全員の共有の形で相続登記を行うと、売却にも相続人全員が関与しなければならないため、便宜上相続人の代表者単独名義の相続登記を行うという方法もあります。

4. 不動産会社に売却を依頼

不動産の査定をしてもらい、売却を依頼する不動産会社を決めます。不動産会社が決まったら、媒介契約を締結し、売却手続きを依頼します。

5. 売買契約・引き渡し

不動産の買主が見つかったら売買契約を締結し、決済と同時に引き渡し及び所有権移転登記を行います。

6. 売却代金の分配

遺産分割協議書の内容に従って、不動産の売却代金の分配を行います。

7. 確定申告

不動産の売却により譲渡所得税が発生するケースでは、確定申告を行って納税する必要があります。

亡くなった父から相続した不動産を名義変更せずに放置していました。現在売却を検討中ですが、父親名義のまま売却することはできますか？

亡くなった人名義のまま不動産を売却することはできません。売却する前に、相続登記を行う必要があります。
なお、相続登記をするには、戸籍謄本等の必要書類を取り寄せなければなりません。また、他に相続人がいる場合には、相続登記の前提として遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を作成する必要があります。相続登記には時間がかかりますので、売却先が決まる前に手続きしておいた方がよいでしょう。

相続した不動産の売却はどこに依頼すればいいのですか？

不動産取引の代理や仲介は、免許を受けた不動産会社でないとできませんので、売却先を探すときには不動産会社に依頼する必要があります。ただし、相続不動産を売却する場合には、相続登記が必要になりますので、登記の専門家である司法書士に依頼してサポートを受ける方法もあります。司法書士が依頼を受けた場合にも、不動産会社と提携し、相続不動産の売却までサポートすることが可能です。

相続した不動産の売却を考えています。売却が決まってから相続登記をしたのでもかまいませんか？

相続登記をしていなくても、買い手を探すことはできます。しかし、売買契約を締結する時点で、相続人に名義変更が完了していなければなりません。相続登記をするとなると、戸籍謄本等の必要書類を集めるのに手間取ったり、遺産分割協議がスムーズに進まなかったりして、思いのほか時間がかかることがあります。売却を考えているなら、あらかじめ相続登記をしておいた方がよいでしょう。

相続した不動産をそのまま保有するか売却するか迷っています。売却しない場合、相続登記はしなくてもかまいませんか？

相続した不動産を売却する場合には、相続登記をして相続人名義に変更しなければ売却ができません。一方、相続した不動産をそのまま保有する場合には、相続登記をしなくても、すぐには困らないことがあります。 相続登記に期限はなく、放置しておいても罰則もありません。しかし、相続した不動産の名義をそのままにしておくと、相続人のうちの誰かが亡くなって次の相続が発生することがあります。この場合、権利関係が複雑になり、いざ名義変更しようと思ったときに手続きが思うように進まない可能性があります。 すぐに相続不動産を売却する予定がなくても、相続が発生した時点で、相続登記をすませておくのがおすすめです。

先日父が亡くなりましたが、相続した不動産は10年前に亡くなった祖父の名義のままでした。売却手続きはできますか？

祖父の名義のまま売却はできません。祖父の相続人と父の相続人全員で遺産分割協議を行い、不動産を相続する人を決める必要があります。祖父の相続人の中に既に亡くなっている人がいれば、その人の相続人も遺産分割協議に参加する必要があります。遺産分割協議成立後、登記手続きが完了すれば、売却が可能です。
複数の相続が関係してくるケースでは、必要な書類の数も多くなり、通常の相続登記よりも手続きが複雑になってしまいます。相続登記手続きや売却のサポートは、司法書士に依頼されることをおすすめします。

相続不動産を売却して、売却代金を相続人で分けたいと考えています。相続人の中に未成年者がいますが、手続きはどうなりますか？

遺産分割で不動産の売却代金を分けたい場合、まず、相続人全員で遺産分割協議を行って換価分割する旨の合意をし、遺産分割協議書を作成する必要があります。相続人の中に未成年者がいる場合には、原則として法定代理人が遺産分割協議に参加します。ただし、親権者も共同相続人となっている場合には、利益相反することになるため、家庭裁判所に「特別代理人」を選任してもらう必要があります。選任された特別代理人が、未成年者のかわりに遺産分割協議に参加することになります。
遺産分割協議成立後、相続登記が完了すれば、売却手続きを行います。なお、親権者と未成年者の子が当事者になるケースでは、親子で共有している不動産を売却しても利益相反にならないため、売買契約においては親権者が子の代理人となることができます。

相続が発生し、財産として不動産がありますが、相続しても使うつもりがないので売却する予定です。不動産を売却して手放せば、相続税を払う必要はありませんか？

相続税は、相続開始時に被相続人が所有していた財産に課税されます。被相続人が所有していた不動産を売却してもしなくても、相続税の課税には影響がありません。
なお、相続税の課税対象となるのは、遺産の額が基礎控除額を超えるケースです。

　　基礎控除額＝3000万円＋600万円×法定相続人の数

遺産の額が基礎控除額以下であれば、たとえ相続財産の中に不動産があっても、相続税はかからないことになります。

親が亡くなって相続が発生し、遺産分割協議の結果、私が不動産を相続することになりました。相続した不動産は、売却したいと考えています。司法書士さんに手続きを依頼する場合、どのような書類が必要になりますか？

売却の前提として、相続登記をしなければなりませんので、次のような書類が必要になります。ご依頼いただく場合、当事務所で取得可能な書類や作成可能な書類は、すべて代理で取得・作成しますのでご安心ください。

○戸籍謄本等
亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本のほか、相続人全員の戸籍謄本と、つながりがわかる戸籍謄本すべてが必要になります。戸籍謄本は本籍地の役所で取得します。

○被相続人の住民票（除票）
亡くなった方の最後の住所地の役所で、住民票（除票）を発行してもらう必要があります。

○遺産分割協議書
遺産分割の内容を書面にした遺産分割協議書が必要です。遺産分割協議書に決まった書式はありませんが、相続財産をきちんと特定できなければなりませんので、不動産の表示は登記事項証明書どおりに正確に記載する必要があります。その他にも、記載の仕方によっては法務局で受け付けてもらえない内容などもありますから、十分注意して作成する必要があります。

○印鑑証明書
相続人全員の印鑑証明書が必要です。相続登記の際に添付する印鑑証明書は発行から3ヶ月以内という制限はありません。

○住民票
遺産分割協議により不動産を取得することになった方の住民票が必要です。住民票は住所地の役所で取得します。

○固定資産税評価証明書
登録免許税の計算をするために必要です。固定資産税評価証明書は、不動産の所在地の役所で取得できます。固定資産税評価証明書のかわりに、市区町村から送られてくる納税通知書の課税明細書のコピーでも受け付けてもらえるケースもあります。

○委任状
司法書士宛の委任状が必要です。

相続した不動産を売却したいと思います。売却のためにはどういった費用がかかりますか？

相続不動産の売却時にかかる主な費用としては、次のようなものがあります。

①登記費用

被相続人名義のまま売却はできませんので、相続人名義に変更するために、相続登記を行う必要があります。相続登記をする際には、不動産の固定資産税評価額の0.4％の登録免許税がかかります。登記申請を司法書士に依頼した場合には、司法書士の報酬も発生します。

②仲介手数料

相続不動産の売却手続きを不動産会社に依頼し、売買が成立すると、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。400万円を超える不動産の場合、仲介手数料の上限（消費税別）は、売買代金×3％＋6万円になります。

③印紙税

不動産の売買契約を締結する際に、売買契約書に貼付する収入印紙代（印紙税）がかかります。印紙税の金額は、売買代金によって異なります。

相続不動産を売却する場合、買主への所有権移転登記の際にかかる登録免許税も負担しなければなりませんか？

不動産売買の際の所有権移転登記費用については、どちらが負担しなければならないという明確なルールはなく、売買契約の合意内容によります。一般には、登記費用は買主側が負担するケースが多くなっています。

兄弟で不動産を相続し、共有名義になっています。自分の持分だけを売却することは可能ですか？

不動産の共有者は、法律上、他の共有者の同意を得ることなく、自分の持分だけを売却して処分することも可能となっています。しかし、特別な事情がない限り、不動産の持分だけを購入する人はいないと思われます。不動産の売却を希望するなら、兄弟で話し合い、合意した上で不動産全体の売却手続きをとることをおすすめします。

相続した不動産に抵当権が設定されています。売却はできますか？

不動産に抵当権が付いている場合、その抵当権が実行されれば不動産は競売にかけられてしまいます。抵当権の付いた不動産をわざわざ購入する人は通常はいません。
ただし、抵当権が担保している債務の残高よりも不動産の売却価格の方が高ければ、売買代金で債務を完済して抵当権を抹消できますので、不動産を売却することも可能です。不動産の売却代金だけで残債を完済できない場合には、別途資金を用意して残債を完済しなければ売却はできません。
相続不動産に抵当権が付いていた場合、売却代金よりも残債務の方が大きければ、相続放棄した方がよい場合があります。相続放棄は相続開始を知った時から3ヶ月以内に手続きしなければなりませんので、至急ご相談ください。

先日亡くなった父の相続財産として自宅がありますが、父は借金も残しています。相続人は私しかいません。自宅を売却しても借金を完済できない場合には、残った借金は私が支払わなければならないのでしょうか？

相続ではプラスの財産だけでなく、マイナスの財産も引き継ぐことになりますので、原則として借金と自宅の両方を相続することになります。自宅を売却しても借金を完済できない場合、自宅を相続するメリットはありませんから、相続放棄をした方がよいでしょう。相続放棄をすれば、プラスの財産もマイナスの財産も一切引き継ぐことはありませんから、借金の方が多い場合でも、借金の支払い義務を負うことはありません。
相続放棄は相続開始を知った後3ヶ月以内に手続きする必要があります。ただし、借金の存在に全く気付かなかった場合には、借金の存在を知ってから3ヶ月以内であれば手続きできる可能性があります。
既に相続放棄をできる期間を過ぎてしまった場合、自宅を売却しても残る借金は、相続人が支払わなければなりません。この場合、借金の支払いができなければ、債務整理を検討する必要があります。
いずれにしろ、早急に手続きをとる必要がありますので、専門家にご相談ください。

夫が自宅の住宅ローンの支払い中に亡くなり、相続人は妻である私1人です。住宅ローンはどうなるのでしょうか？自宅は売却できますか？

住宅ローンを組むときには、ローン債務者は団体信用生命保険に加入しているケースが多いはずです。夫が団体信用生命保険に加入していれば、保険金により残りの住宅ローンが完済になりますから、妻がローンを相続することはありません。
ローンが完済されるのであれば自宅を売却することも可能ですが、その場合には、売却の前提として、相続登記と抵当権抹消登記を行う必要があります。
団体信用生命保険に加入していない場合には、住宅ローンと自宅と両方を相続することになります。この場合にも、住宅ローン残高より売却代金の方が大きいなら、売却代金でローンを完済できるため、売却が可能です。
いずれにしろ、売却をお考えでしたら、専門家にご相談ください。

相続財産の中に不動産があります。不動産を売却して遺産分割をしたいのですが、相続人の中に行方不明の人がいます。行方不明者を除いて売却手続きを行うことはできますか？

相続人の中に行方不明者がいる場合、その人を除いて遺産分割を行うことはできません。まずは、住民票を追跡するなどして探し、連絡を試みる必要があります。住民票の住所に住んでおらず、連絡がとれない場合には、家庭裁判所で不在者財産管理人を選任してもらってから相続手続きを行う必要があります。なお、不在者財産管理人は、不在者の財産を管理する権限しかありませんので、遺産分割協議に参加したり、不動産の売却を行ったりするには、家庭裁判所に権限外行為の許可を受ける必要があります。
行方不明者が7年以上（災害などの場合には1年以上）生死不明の場合には、失踪宣告を受けることにより、その人が死亡したものとみなして手続きすることができる場合があります。

相続した不動産を売却した場合にも税金がかかるのですか？

不動産を売却した場合、譲渡所得が発生していれば、譲渡所得税が課税されます。譲渡所得は、次の計算式で計算します。

　　譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

取得費とは、被相続人が不動産を取得したときにかかった費用です。取得費がわからないときには、売却価格の5％で計算します。相続の場合には、相続税の申告期限から3年以内に売却すれば、相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。
譲渡費用とは、売却の際にかかった経費（仲介手数料や印紙税など）になります。相続した空き家を売却した場合などは、3000万円の特別控除が受けられることもあります。
譲渡所得税は、不動産の所有期間によって税率が変わります（短期譲渡所得、長期譲渡所得）。相続の場合には、被相続人の所有期間を引き継ぐことができるので、税率の低い長期譲渡所得となるケースが多くなっています。

相続不動産の売却は早めにした方がいいのですか？

相続税がかかるケースでは、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に相続税を納めなければなりません。手元に現金がない場合、不動産を売却して現金化すれば、納税資金を確保できます。この場合、相続税の申告期限に納税が間に合わなければ、延滞税などのペナルティが課されてしまいますから、速やかに売却を行わなければません。
また、相続不動産を売却したときには、譲渡所得税が課税されることもあります。相続税の申告期限から3年以内の売却であれば、相続税額の一部を取得費に含めることにより、税額を抑えることができます。
いずれにしろ、不動産を売却したいと思ったときに、タイミングよく買い手がつくかどうかわかりませんので、早めにご相談ください。

一人暮らししていた親が亡くなり、私が家を相続しました。空き家になっているので売却を考えています。注意しておくことはありますか？

不動産を売却した際、譲渡益が発生していれば、譲渡所得税が課税されます。古い家を相続した場合、元々の土地の取得費が安いため、譲渡益が大きくなり、譲渡所得税の負担が重くなる傾向があります。しかし、2016年4月以降、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例により、空き家を相続した場合、次の要件をみたせば3000万円の特別控除が受けられるようになりました。

①1981年5月までに建てられた一戸建て
②亡くなった人が一人暮らしをしていた自宅
③相続開始から譲渡時まで事業・貸付・居住に利用していない
④相続開始後3年目の年の年末までに売却
⑤建物は解体するか耐震リフォームする
⑥売却代金が1億円以下

特例の適用を受けたい場合、空き家の解体か耐震リフォームが必要になります。耐震リフォームしても、リフォーム金額より高く売れる保証がないため、更地にしてから売却した方がよい場合があります。一方で、更地にすれば、固定資産税の負担が増えるケースがあるため、解体時期にも注意しなければなりません。
空き家の売却を検討している場合には、早めに専門家に相談し、節税できる方法をとるのがおすすめです。

相続不動産の売却を依頼する不動産会社はどのようにして選べばいいのでしょうか？

仲介を依頼する不動産会社を選ぶ場合、一般には不動産を査定してもらい、高額の査定をしてくれた会社を選ぶことが多くなっています。不動産会社では、売却を前提とした不動産の査定はどこも無料で受け付けています。インターネットで一括査定も依頼できますから、こうしたサービスを活用するのもよいでしょう。
ただし、不動産会社を選ぶときには、単に査定額が高額だからという理由だけで選ぶのではなく、総合的に見て信頼できる会社を選ぶことも大事です。査定時の対応も参考になりますので、注意深く検討しましょう。

不動産を所有していますが、生きているうちに売却した方がいいのかどうか迷っています。不動産の売却は、相続発生後に相続人が行った方がよいのでしょうか？

財産を不動産のまま残すのと、現金化して残すのとでは、相続税の計算の際に用いる評価額が変わってきます。相続税における不動産の評価額は時価の7～8割程度ですから、相続時に現金を持っているよりも不動産を持っていた方が、相続税を節税できます。 また、不動産を売却すれば譲渡所得税がかかることがありますが、相続不動産を相続税申告期限から3年以内に売却した場合には、相続税額の一部を譲渡所得税計算の際の「取得費」に加算できます。
こうしたことから、一般には、相続開始前に不動産を売却するよりも、相続開始後に相続人が不動産を売却した方が、節税になると言われています。

遺言により不動産を売却し、売却代金を相続させる旨を指定することはできますか？

遺産の全部または一部を金銭に換えて、債務や売却費用を差し引いた残額を承継させる旨の遺言も可能です。このような遺言を「清算型遺言」といいます。たとえば、「下記土地及び建物を売却処分し、その売買代金から、売却手数料、登記費用、譲渡所得税等を控除した残金を、長男A及び次男Bに各2分の1の割合で相続させる」といった内容になります。
清算型遺言を残す場合には、遺言執行者を指定しておく必要があります。この場合、遺言執行者が、遺言者の死後、不動産の売却手続きを行うことになります。
なお、清算型遺言がある場合でも、被相続人から直接不動産の買主に所有権移転登記を行うことはできず、いったん相続人名義に相続登記を行い、相続人から買主への所有権移転登記を行う必要があります。