不動産の登記費用の相場と計算方法を解説

不動産の登記費用は高いと感じていらっしゃる方も多いのではないでしょうか？ここでは、「不動産の登記の際に必要になってくる費用にはどんなものがあるのか？」「登記費用を安くすることはできないのか？」などの疑問にお答えします。

不動産登記とは？

不動産登記とは、不動産の物理的現況（所在、構造、種類、面積など）や権利関係（所有権、抵当権など）について、公的な帳簿に記録することです。不動産は一目見ただけで詳細がわかるようなものではありませんが、高額で取引されるものになります。そのため、取引の安全を図る目的で、登記制度が設けられているのです。

不動産の登記が行われる帳簿は不動産登記簿と呼ばれ、元々は法務局に備え付けられていました。現在は、不動産登記簿はコンピュータ化されて電子記録となり、正式には不動産登記記録という名称になっています。登記記録のデータは全国どこの法務局からでも引き出すことが可能で、法務局で登記事項証明書を取得すれば誰でも国内の不動産の詳細を確認できるシステムになっています。

登記の種類

不動産登記は大きく分けると、表題部の登記と権利部の登記に分かれます。

表題部の登記

不動産の物理的現況を記録するものです。表題部の登記は法律上義務付けられているため、必ず行わなければなりません。

権利部の登記

不動産の権利関係を記録するものになります。権利部の登記については、法律上登記しなければならない義務はありません。しかし、所有権等の登記をしていなければ現実に不動産の取引を行うことができないため、登記は必須と考えておいた方がよいでしょう。

権利部の登記には、次のような登記があります。

所有権保存登記

不動産について、初めて所有者となった人が所有者であることを明確にするために行う登記です。主に建物を新築した場合に行います。

所有権移転登記

売買、贈与、相続などによって土地や建物の所有権が移転した場合に行う登記です。

抵当権設定登記

ローンなどで土地や建物を担保にする場合に行う登記です。住宅ローンを組むときには、金融機関（または保証会社）の抵当権設定登記を行います。

登記費用の相場は？

登記費用は大きく分けると、登録免許税と専門家の報酬の2つに分かれます。

実費（登録免許税など）

自分で手続きを行う場合にも、手続きを専門家に依頼する場合にも、必ずかかってくる費用になります。

実費のうちメインになるものが、国に支払う登録免許税です。登録免許税は法務局で登記申請をする際に、国に納める税金です。登録免許税法という法律で、登記の種類ごとに、課税標準及び税率が定められています。表題部の登記については非課税になっているので、登録免許税がかかるのは権利部の登記です。

たとえば、建物の「売買」の所有権移転登記の登録免許税は固定資産税評価額の1000分の20となっています。固定資産税評価額が1000万円の場合には、登録免許税は20万円になります。「相続」による所有権移転登記の登録免許税は固定資産税評価額の1000分の4となっていますので、同じく固定資産税評価額が1000万円の場合には、登録免許税は4万円になります。

このほかに、法務局へ行く際の交通費や登記簿謄本取得費用なども実費に含めて考えることになります。

専門家の報酬

登記手続きを専門家に依頼する場合、表題部の登記は土地家屋調査士、権利部の登記は司法書士に依頼する必要があります。専門家の報酬については統一された基準はないので、登記の種類によって変わるほか、事務所によっても異なります。

たとえば、司法書士報酬については、「売買による所有権移転登記」の相場が、１件あたり5～8万円、「建物所有権保存登記」の相場が2～5万円くらいだと思われます。

日本司法書士連合会が2018年に実施したアンケート調査によると、「売買を原因とする土地１筆及び建物１棟（固定資産評価額の合計1000万円）の所有権移転登記手続の代理業務を受任し、登記原因証明情報（売買契約書等）の作成及び登記申請の代理をした場合」の関東地区の平均報酬は、51,909円となっています。

また、「課税価格1000万円の新築建物の所有権保存登記手続の代理業務を受任し、住宅用家屋に関する証明書（減税証明書）の取得及び登記申請の代理をした場合」の関東地区の平均報酬は、24,707円となっています。

ただし、上記はあくまで「登記申請」の報酬となりますので、別途「日当」等の費用が発生することはあります。

不動産登記の際にかかる登録免許税について

登録免許税とは？

登録免許税は、登記をする際に国に納めなければならない税金で、登録免許税法という法律に定められています。登記申請書を法務局に提出するときには、登録免許税の金額分の収入印紙を貼付しなければ受け付けてもらえませんから、登記申請時に用意しておく必要があります。

表示登記には登録免許税はかからない

不動産登記簿というのは、表題部（所在、地番などの物理的現況を記録する部分）と権利部（所有権、抵当権などの権利関係を記録する部分）の2つに分かれています。このうち、表題部に関する登記（表示登記）は法律上登記が義務付けられているもので、登録免許税も非課税となっています。つまり、厳密に言えば、登録免許税がかかるのは、不動産登記のうち権利部に関する登記（権利登記）のみということになります。

登録免許税の原則的な計算方法

登録免許税は、原則として課税標準（税金を算出する基礎となる金額）に税率等をかけて計算します。課税標準や税率は登記の種類に応じて変わり、具体的には登録免許税法の別表第一で定められています。

課税標準について

不動産の価格（原則として固定資産税評価額）による場合、債権額（又は極度額）による場合、不動産の個数による場合、担保権の個数による場合があります。

不動産の価格及び債権額については、1000円未満は切り捨て（1000円未満の場合には1000円）にした上で計算します。

税率について

登録免許税法では、「1000分の○」という千分率で定められています。なお、税制改正の際に租税特別措置法により修正が加えられ、登録免許税法の税率よりも軽減されているものが多くなっています。

なお、課税標準に税率をかけた計算結果については、100円未満が切り捨て（1000円未満の場合には1000円）となります。

登録免許税の計算方法の例

主な登記の登録免許税の計算方法は、次のとおりです。

売買を原因とする所有権移転登記

固定資産税評価額×1000分の20

※ただし、税率は、土地については平成29年3月31日まで1000分の15、居住用建物については一定の要件をみたす場合1000分の3まで軽減されます。

相続を原因とする所有権移転登記

固定資産税評価額×1000分の4

贈与を原因とする所有権移転登記

固定資産税評価額×1000分の20

所有権保存登記

固定資産税評価額×1000分の4

※ただし、居住用建物については、一定の要件をみたす場合1000分の1.5まで税率が軽減されます。

抵当権設定登記

債権額×1000分の

※ただし、居住用建物については、一定の要件をみたす場合1000分の1まで税率が軽減されます。

所有権登記名義人変更（住所、氏名等の変更）

不動産の個数×1000円

登記手続きを専門家に依頼した場合にかかる報酬について

登記手続きを依頼できる専門家

法務局での登記申請の手続きは、専門家に依頼してやってもらうことができます。登記手続きを代理できるのは、表示登記については土地家屋調査士、権利登記については司法書士になります。これらの専門家に依頼する場合には、登記費用として、実費以外に報酬が発生することになります。

報酬額はどのように決まる？

土地家屋調査士や司法書士の報酬は、以前は報酬基準が設けられており、それに沿って算定されていました。しかし、現在はどちらの報酬も自由化されており、どこの事務所に依頼するかによって報酬額は変わってきます。

専門家には事前に見積もりを提示してもら

専門家に依頼した場合の報酬がいくらなのかは各事務所のホームページに記載されていることもありますから、これを基準に比較することもあると思います。しかし、様々な事情により手続きが複雑になるケースもあり、このような場合には報酬額が増えることが予想されますから、個別に相談して見積もりを出してもらった方が確実です。

登記費用を安くすることはできる？

もし登記をしなかったら？

不動産の登記をするのに費用がかかるとなると、登記自体をためらってしまう方も少なくないと思います。表示登記と違い、権利登記についてはそもそも法律上登記の義務があるわけではありません。登記しなくても罰則があるわけでもないですから、放置しておくことを考える方もいらっしゃると思います。

しかし、たとえば家を新築したときに不動産の保存登記をしなければ、その不動産を担保にお金を借りることもできないことになり、住宅ローンが組めません。また、自分名義で所有権の登記がされていなければ、その不動産を売却することもできないことになります。売却するつもりは全くないという人でも、亡くなって相続が起これば不動産を相続人等に移転せざるを得ませんから、その前提として登記は不可欠です。また、相続の登記をせずに放置していると、放置している間に登記の際に関わる相続人の数が鼠算的に増え、現実的に登記することができなくなったというケースも多いです。

結局のところ、たとえ不動産を所有していても、登記をしていなければ自分がその不動産の所有者であることを他人に主張できないということです。言いかえると、その不動産を取引などの対象にできないということですので、様々な場面で不都合が生じることになってしまいます。

自分で登記するのがいちばん得とは限らない

不動産の登記費用のうち登録免許税等の実費は必ずかかるものですから、登記費用を安くするには、専門家の報酬を安くする必要があります。登記手続きを自分で行えば当然ですが専門家の報酬はかかりません。

しかし、登記手続きの際には揃えなければならない書類がたくさんあったり、申請書の記載の仕方が複雑だったりしますので、慣れない人がやるとかなりの時間や手間がかかってしまいます。また、法務局では書面からのみ審査を行いますから、審査は非常に厳格になっており、申請書や添付書類に不備があると受理してもらえません。再提出や補正のために何度も法務局へ往復しなければならないこともあり、時間のロスになるだけでなく、無駄な交通費もかかってしまうこともあります。

専門家に依頼すれば費用はかかりますが、手続きは手間がかからずスムーズに終わります。また、登記はオンライン申請も可能になっていますから、オンライン申請に対応している事務所を選べば、交通費や人件費がかからず、その分費用を抑えることもできます。

不動産登記の際にどれくらいの費用がかかるのかが不安という方は多いと思います。当事務所では、手続きにかかる費用を無料で見積もりさせていただきます。お客様に事前に費用をご確認いただき、納得していただいた上で手続きを進めますので、安心してご依頼ください。

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