空き家を相続する前に必ず知るべき手続きと対処法について

親が亡くなり、空き家となった実家を相続するケースは多いと思います。住むつもりのない家の相続手続きをするのは面倒なものですが、放置しておくと問題があるのでしょうか？
ここでは、相続した空き家を放置するデメリットや空き家の相続手続きをする場合の注意点をわかりやすく説明します。空き家をどうするか悩んでいる方はぜひ参考にしてください。

空き家を相続する前に確認すべきこととは

まず、空き家を相続する前に確認しておきたいポイントを整理しておきましょう。

相続人と権利関係

相続人が複数いる場合、相続人全員が相続する権利を持っています。1人だけで空き家の相続手続きを進めることはできません。相続手続きをするときには、相続人全員の協力が必要です。

資産価値の有無

空き家に資産価値があるかどうかで、対処方法が変わります。家に資産価値があれば、住むつもりがなくても、売却してお金に換えるという選択肢があります。
一方、家に資産価値がなければ売ろうにも売れず、所有しているだけで負担になってしまいます。家を処分する方法や負担を軽減する方法を考えなければなりません。

放置するメリット・デメリット

空き家を放置していても、すぐに困ることはないかもしれません。
たとえ田舎でも土地や家を持っていると思うと、なんとなく安心感を覚える人もいるでしょう。
空き家の相続について考えるときには、空き家を放置しておくことの具体的なデメリットも知っておく必要があります。

空き家を放置するメリットとは

空き家を放置する場合、面倒な相続手続きをする必要がないという点はメリットかもしれません。不動産の相続手続きでは、法務局で名義変更する際の費用もかかります。家を維持するだけなら、修繕も最小限に抑えることができ、コストを少額に抑えられます。
しかし、実際には空き家を放置するメリットはほとんどありません。空き家を放置することのデメリットは、多くの方が想像する以上に大きくなっています。

空き家を放置するデメリットとは

空き家を放置すると以下のようなデメリットがありますので確認しておきましょう。

• 近隣とのトラブル
• 災害による損害賠償の発生
• 家の劣化が進み資産価値が低下する
• 住まなくても固定資産税を払い続けなくてはならない

近隣とのトラブル

家を空き家にしたまま放置していると、近隣住民とのトラブルが起こりがちです。
たとえば、空き家には勝手に人が出入りすることもあり、犯罪の引き金になります。空き家は放火のターゲットにもされやすく、ゴミの不法投棄が行われることもしばしばあります。空き家にしているせいで治安を悪化させることになれば、近隣住民は反発するでしょう。
きちんと管理されていない空き家には、害獣が住み着いたり害虫が繁殖したりするリスクもあります。害獣や害虫の被害は周辺に広がりますから、近隣住民に多大な迷惑をかけてしまいます。
外壁がボロボロになったり、ガラスが割れたりしている空き家をそのままにしていると、景観を悪化させてしまうという問題もあります。空き家が原因で周辺の地価が下落すれば、近隣住民からは大きな反感を買うことになるでしょう。

災害による損害賠償の発生

空き家を放置していると、災害が起こったときに、他人に損害を与えてしまうことがあります。
たとえば、台風や地震などの際には、ガラスが割れたり瓦が吹き飛んだりすることも考えられます。近隣の家や車を壊したり、通行人にケガをさせたりした場合には、賠償金を払う必要が出てきます。

家の劣化が進み資産価値が低下する

「住まない家は傷みやすい」と言われますが、現実に家に人が出入りしない状態が続くと、家の劣化のスピードが速くなります。空き家を放置すると資産価値が低下します。家を売却するにしても、早い方がいいということです。

住まなくても固定資産税を払い続けなくてはならない

住んでいない家であっても、固定資産税は払わなければなりません。
ただでさえ負担になる固定資産税ですが、管理が不十分になっている空き家の場合には、固定資産税が通常よりも重く課されてしまうリスクがあります。
住宅用地にかかる固定資産税は、税負担の軽減のため、「住宅用地の特例」により本来の額より6分の1程度減額されています。しかし、空き家対策特別措置法の「特定空家等」に指定された場合には、固定資産税の減額措置は受けられません。空き家を放置していると、固定資産税が6倍になってしまう可能性もあるということです。

空き家を相続する際には資産価値の判断が重要になる

空き家を相続する際に、まず検討しなければならないのは資産価値です。
相続手続きでは、資産価値の有無によって、対処方法が変わってきます。
近年増え続ける空き家が社会問題化しているため、空き家に関する新たな法律や特例も設けられています。知識がなければ損してしまうこともあるので、自分だけで判断するのは危険です。
空き家の相続については、不動産や相続の専門家に相談して検討するのが有効です。

資産価値がある場合の対処方法

空き家に資産価値がある場合には、そのまま残しておくこともできますし、売却や賃貸することも可能です。

そのまま残して管理・維持する

将来的に住む可能性がある、どのようにするか検討中という場合には、空き家は残しておくべきでしょう。
空き家を残しておけば、将来的に住むところに困った場合に安心なだけでなく、好きなときに売却してお金に換えられるというメリットがあります。ただし、空き家を維持するとなると、費用や労力がかかる点はデメリットになります。
空き家の維持費としては、まず、固定資産税や都市計画税があります。固定資産税・都市計画税は家を所有している限り毎年払い続けなければなりません。
空き家で火災が起こることも考えられますから、火災保険にも加入しておいた方が安心です。この場合には、火災保険料がかかります。
外壁塗装や割れた窓ガラスの交換など修繕が必要になった場合にも費用もかかります。庭木の剪定や雑草処理を業者に頼む場合の費用も発生することがあるでしょう。
空き家が遠方にある場合には、移動するための交通費もかかります。適切に管理するためには定期的に訪問しなければならず、費用だけでなく労力もかかってしまいます。

売却する

空き家に住むつもりがない場合、売却するという選択肢があります。資産価値のある空き家なら、売却してお金に換えることができます。
なお、相続した空き家を売却する場合でも、一旦相続人名義に変更しなければなりません。相続人全員の協力が必要になることを認識しておきましょう。

貸す（賃貸物件にする）

空き家を他人に賃貸すれば、家賃収入を得ることができます。誰かに住んでもらうことにより、家の劣化のスピードを緩めることができるのもメリットです。
空き家を賃貸する場合には、家主として設備などの故障にも対処しなければなりませんし、必要な修繕も行わなければなりません。賃貸物件の管理は管理会社に依頼することもできますが、その場合には費用がかかってしまいます。 空き家を賃貸する場合でも、売却する場合と同様、相続手続きは必要です。

資産価値がない場合の対処方法

空き家に資産価値がない場合には、処分することを考えましょう。相続放棄する方法もあります。

過料が課される前に処分（解体）する

空き家対策特別措置法の「特定空家等」に指定されると、自治体から助言、指導、勧告といった行政指導を受け、従わない場合には最大50万円の過料に処せられることがあります。さらに、行政代執行により建物の解体等が行われる可能性もあります。そうなる前に、空き家を解体することを考えましょう。
空き家の解体費用は1坪あたり4～6万円程度になります。一時的に費用はかかりますが、解体することで近隣トラブルや行政指導のリスクから逃れられます。

寄付する（譲り渡す）

空き家を隣家の人に無償で譲ったり、自治体に寄付したりする方法もあります。売れない空き家でも、無償で引き取ってもらえるケースはあります。
隣家に譲る場合には、隣家との交渉が必要です。交渉が成立すれば、贈与契約書を作成し、所有権移転登記をしましょう。なお、隣家への所有権移転登記をする前提として、相続登記をしておかなければなりません。
自治体に寄付したい場合には、自治体の窓口に相談します。ただし、寄付すると言っても必ず受け入れてもらえるわけではありません。利用価値のない空き家は自治体でも引き取ってはもらえないことを認識しておきましょう。

相続放棄する

資産価値のない空き家を相続しても困ることが多いでしょう。相続放棄をすれば、空き家を相続することはありません。
相続放棄とは、相続人としての立場を放棄することです。相続放棄をするには、相続開始を知ったときから3か月以内に家庭裁判所で相続放棄の申述の手続きを行う必要があります。
相続放棄をすれば、空き家を相続することはありませんが、他の財産も一切相続できなくなってしまいます。また、自分だけが相続放棄をすれば、他の相続人が空き家の負担を引き継がなければならないので、他の相続人との話し合いもしておくべきでしょう。

空き家を相続する際の手続きと注意点

空き家の相続手続きでは、遺産分割協議を行って相続する人を決め、法務局で相続登記を行う必要があります。かかる税金にも注意しておきましょう。

遺産分割協議により権利関係をクリアにする

相続人が複数いる場合には、全員に空き家を相続する権利があるので、全員で空き家をどうするかを話し合わなければなりません。遺産分割協議を行って、空き家を相続する人を決めましょう。

できるだけ早めに相続登記をおこなう

空き家を相続する人が決まったら、相続登記を行って土地・建物の名義を変更する必要があります。相続登記には期限はありませんが、できるだけ早く手続きしましょう。
相続登記が終わっていなければ、売却や賃貸もできません。もし相続登記しない間に次の相続が発生すれば、権利関係が複雑になり、手続きが進めにくくなってしまいます。
法定相続による登記は相続人のうちの1人だけでもできるので、他の相続人が法定相続の登記をし、自分の持分を売却してしまうこともあり得ます。他人が空き家に権利を持つことになれば、さらに問題が起こりやすくなります。相続登記は速やかに行いましょう。

相続税対策をおこなう

相続税がかかるケースでは、空き家を相続するときにも、相続税の負担を軽減する方法を考えておきましょう。なお、相続した空き家を売却するケースでは、譲渡所得税もかかります。譲渡所得税の負担を抑える方法も知っておきましょう。

小規模宅地の特例を受ける

小規模宅地等の特例とは、亡くなった人が居住用や事業用に使っていた宅地を相続した場合に、その宅地の相続税評価額が大幅に減額される特例です。
現在は空き家になっていても、亡くなった人が亡くなる直前まで住んでいた場合（※要介護認定を受けて老人ホームに入っていた場合を含む）には、小規模宅地等の特例が使える可能性があります。
小規模宅地等の特例は、その宅地を誰が相続したかによって、適用の可否が分かれます。たとえば、配偶者が宅地を相続する場合は、常に小規模宅地等の特例を適用できます。一方、同居していなかった親族が相続する場合には、次のような条件があります。

相続人の中に、小規模宅地等の特例が受けられる人がいる場合には、その人が空き家を相続することで相続税の負担を軽減できます。

売却による3000万円までの譲渡所得の特別控除を受ける

相続した空き家を売却した場合、相続税のほかに、譲渡所得税がかかることがあります。譲渡所得税は不動産を売却して得た利益に対して課税される税金です。古い空き家の場合、土地が値上がりしていて、譲渡所得税が課税されるケースが多くなります。
ただし、相続した空き家の売却については、要件をみたしていれば3,000万円の特別控除が受けられ、譲渡所得税の負担を軽減できます。
空き家の譲渡所得の3,000万円の特別控除が受けられる主な要件は、次のようなものです。

空き家の譲渡所得の3,000万円の特別控除は、2023年までの暫定的な特例です。特別控除の条件をみたしている場合には、売却についても早めに検討するのがおすすめです。

まとめ

亡くなった人が残した空き家がある場合には、早めに相続手続きをするのがおすすめです。空き家を放置したままにしておくことには、さまざまなデメリットがあります。
速やかに相続手続きをすることで、こうしたデメリットを解消できます。
空き家の相続手続きでは、資産価値の有無などの判断も必要になってきます。専門家に相談しながら手続きを進めるようにしましょう。

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